Le taux annuel effectif global sur les crédits logement peut être trompeur

1 septembre 2017

Depuis le 1er avril 2017, les banquiers sont obligés de communiquer le taux annuel effectif global (TAEG) en accordant un crédit logement. Cela devrait faciliter la comparaison du coût réel des crédits. Toutefois, la théorie semble plus belle que la pratique.

Tenez compte du coût global

Une pratique courante: les banques attirent les consommateurs en leur proposant un taux d'intérêt très bas. Toutefois, des conditions y sont liées. Ainsi, en échange du meilleur taux, elles exigent souvent que les emprunteurs contractent également leur assurance habitation ainsi que leur assurance solde restant dû via elles, et qu'ils versent leur salaire sur un compte auprès d'elles. Par ailleurs, elles facturent des frais de dossier et d'estimation élevés. Elles donnent d'une main ce qu'elles reprennent de l'autre.

Dès lors, ceux qui comparent uniquement le taux, risquent de se faire piéger. Voilà pourquoi le législateur oblige les banques à communiquer le taux annuel effectif global. Il s'agit d'un taux 'all-in' qui tient compte de tous ces frais supplémentaires et qui est donc nettement plus pertinent.

Que comprend-il?

Le TAEG ne comprend pas uniquement le taux d'intérêt sur le crédit , mais tient également compte des commissions pour l'intérimaire de crédit par exemple, des frais de dossier (plafonnés à 500 euros depuis le mois d'avril), des frais liés à l'estimation de la valeur du logement et donc de la valeur de la garantie, des primes des assurances qui y sont associées (telles que l'assurance solde restant dû et l'assurance-incendie), des droits d'enregistrement et d'hypothèque sur le crédit et des frais liés au compte à vue à partir duquel le remboursement devra être effectué.

Que ne comprend-il pas? Les droits d'enregistrement que vous devez payer sur l'acquisition du logement et les honoraires que le notaire facture pour enregistrer le crédit. Toutefois, ceci n'est pas si important. Tous les notaires facturent les mêmes honoraires et les droits d'enregistrement pour l'acquisition sont identiques dans tous les cas.

La théorie et la pratique

Ceux qui demandent une offre pour un crédit logement auprès de diverses banques, devraient donc pouvoir décider facilement. Ils devraient donc tout simplement opter pour l'offre de crédit avec le taux 'all-in' le plus bas.
Toutefois, ce n'est pas si simple en pratique. Pour les crédits avec un taux d'intérêt pouvant être adapté pendant la durée du crédit, seul le taux d'intérêt initial est connu. Il est difficile de prédire comment il évoluera. En déterminant le TAEG, la banque tient donc uniquement compte du taux initial et non pas d'éventuelles adaptations ultérieures.

Par ailleurs, les promotions peuvent engendrer un manque de clarté. Ainsi, durant la première année du crédit, la banque peut vous proposer un compte à vue gratuit ou une réduction de bienvenue sur votre assurance habitation. L'année suivante, vous ne bénéficierez plus de ces avantages, mais cela ne sera plus pris en compte dans le TAEG.

En outre, le TAEG est un taux personnalisé. L'assurance solde restant dû dépend de l'âge et du mode de vie de l'emprunteur, de l'assurance habitation pour la superficie concernée, de la localisation du logement ainsi que des couvertures choisies.

Hypothèses

Voilà pourquoi la banque ne pourra pas calculer le TAEG correct avant de disposer de toutes les données. Si ce n'est pas le cas, elle se basera sur des hypothèses. Ainsi, en ce qui concerne l'assurance habitation, ING se base sur le taux pour un logement-type avec une superficie pour le bâtiment principal de 201 m² à 225 m². Afin de calculer la prime de l'assurance solde restant dû, KBC se base sur le taux pour les non-fumeurs. Dans sa communication, Belfius mentionne que ces primes sont basées sur des hypothèses, sans les spécifier.
Dès lors, ceux qui souhaitent obtenir le meilleur taux en négociant leur crédit hypothécaire, ont intérêt à ne pas se contenter de comparer les divers TAEG sans tenir compte des hypothèses.

Néanmoins, mieux vaut se constituer un pack personnalisé. Via Guide-epargne.be, vous pouvez rechercher le crédit avec le taux d'intérêt le plus avantageux) , demander l'assurance solde restant dû avec le taux le plus concurrentiel et contracter au meilleur prix l'assurance habitation qui vous convient le mieux.

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