Comment obtenir le plus avantageusement une habitation disposant du label énergétique D: devez-vous acheter ou rénover?
Même si vous n'êtes pas obligé(e) de rénover jusqu’à obtention du label D une habitation achetée disposant du label énergétique E ou F, comme c'est le cas en Flandre, il s’agit encore toujours d’une bonne idée au niveau de votre facture énergétique. Mais quelle est l'option la plus avantageuse: acheter immédiatement une habitation disposant du label D ou transformer jusqu’à obtention du label D un bien disposant du label E ou F?
En soi, le nombre de maisons et d'appartements vendus avec un meilleur label énergétique est à la hausse, selon un exposé de Peter Reusens, économiste auprès de la Banque Nationale de Belgique, pour le Forum financier belge (surtout en ce qui concerne les appartements à Bruxelles et en Wallonie). Simultanément, de nombreux biens vendus disposent encore d’un label énergétique F ou E. En outre, leur qualité générale semble nettement inférieure à celle des habitations plus économes en énergie. Ne vaut-il donc pas mieux acheter immédiatement une habitation disposant du label D? Nous avons fait le calcul pour une habitation en Wallonie.
Que coûte une habitation disposant du label F?
Supposons que vous envisagiez d’acheter une habitation ne disposant que du label énergétique F, dont le prix de vente s’élève à 215.000 euros. Vous pouvez emprunter 90% de ce montant (193.500 euros). Si vous le faites sur 20 ans au taux fixe de 3,03% (la moyenne actuelle, selon Immotheker Finotheker), vous devrez payer 63.792,92 euros d'intérêts au total. Ajoutez-y votre apport propre de 21.500 euros, 5.446,23 euros de frais d'acte estimés (pour votre première et unique habitation) et 350 euros de frais de dossier au maximum. Au total, vous devrez payer 91.089,15 euros lors de l'achat de cette habitation, suite à quoi vous devrez rembourser le prêt sur une durée de 20 ans.
Que coûte la rénovation jusqu’à obtention du label D?
Il n'est pas facile de faire une estimation générale pour des travaux de rénovation énergétique. En effet, chaque projet est différent. Néanmoins, Peter Reusens et ses collègues sont parvenus à faire une estimation. Selon eux, la rénovation visant la transition du label énergétique F vers D coûte 25.000 euros en moyenne.
Soit vous contractez un prêt distinct sur une durée de 10 ans pour effectuer les travaux de rénovation. Actuellement, vous pouvez le faire le plus avantageusement auprès de Belfius au taux de 3,65% (des intérêts globaux s’élevant à 4.792,40 euros). Ainsi, les frais globaux liés à votre prêt hypothécaire et prêt rénovation ainsi que votre propre s'élèveront à 95.881,55 euros au total. Soit vous empruntez immédiatement pour l'achat et la rénovation à l’aide d’un seul crédit hypothécaire. Au total, vous souhaitez emprunter 218.500 euros. Si vous empruntez ce montant auprès de la banque sur 20 ans au taux fixe de 3,03%, vous devrez payer 72.034,90 euros d'intérêts. En y ajoutant votre apport propre (21.500 euros), les frais d'acte estimés (5.858,78 euros) et 350 euros de frais de dossier au maximum, vous obtiendrez le montant de 99.743,68 euros.
Est-ce plus avantageux que d’acheter immédiatement une habitation avec label D?
Si vous optez pour un prêt rénovation distinct, vous pourrez déjà économiser considérablement. Mais ne vaudrait-il pas mieux opter immédiatement pour une habitation disposant du label énergétique D? Les experts de la Banque Nationale estiment qu'une habitation disposant du label énergétique D en Wallonie est actuellement jusqu'à 11% plus chère qu'une habitation similaire disposant du label F. Ceci signifie que l'habitation de notre exemple (au cas où il s'agirait d'une habitation disposant du label D) vous coûterait 238.650 euros.
Supposons maintenant que vous empruntiez 90% de ce montant (214.785 euros) sur 20 ans au taux fixe de 3,03%. Dans ce cas, vos intérêts globaux s’élèveront à 70.810,14 euros. En y ajoutant votre apport propre (23.865 euros), les frais d'acte estimés (5.797,47 euros) et 350 euros de frais de dossier au maximum, vous obtiendrez le montant global de 100.822,61 euros.
Conclusion
L'achat d'une habitation disposant du label énergétique D est un peu plus cher que l'achat et la rénovation d'une habitation disposant du label énergétique F. La solution la plus avantageuse consiste à acheter une maison disposant du label F et à la rénover jusqu’à obtention du label D à l'aide d'un prêt rénovation distinct.
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