Quelle est l’option la plus intelligente: emprunter sur 30 ans en vue d’acheter une habitation disposant du label énergétique A, ou sur 20 ans pour un label F ou G?

7 mars 2025

Quelle est la meilleure option pour votre portefeuille? Acheter une habitation disposant du label énergétique A (prête pour l'avenir) pour laquelle vous emprunterez sur une durée 30 ans? Ou acheter une habitation moins durable que vous allez rénover à l’aide d’un prêt hypothécaire sur 20 ans et d’un prêt rénovation sur 10 ans? Ci-dessous, nous avons calculé tout ceci pour vous.

Quelle est la situation en Wallonie?

Supposons que vous envisagiez d’acheter une habitation disposant du label énergétique A pour le prix de 230.000 euros et que vous puissiez emprunter 90% de ce montant (207.000 euros). Si vous le faites sur une durée de 30 ans à un taux d'intérêt fixe, vous devez payer actuellement 3,38% d'intérêts en moyenne, selon Immotheker Finotheker. Dans ce cas, le montant global des intérêts sur toutes ces années s'élèvera donc à 120.544,94 euros. Il faut encore y ajouter 5.669,01 euros de frais d'acte estimés pour le prêt (pour votre première et unique habitation), votre apport propre de 23.000 euros ainsi que 350 euros de frais de dossier et d'estimation (au maximum). Ainsi, les frais liés à votre prêt sont estimés à 149.563,95 euros. Il faut encore y ajouter l'assurance solde restant dû et l'assurance incendie. Consultez les offres partagées par les utilisateurs de comparateur.be en matière d’assurances solde restant dû et d’assurances incendie afin d’obtenir une idée du prix.

Ne vaut-il pas mieux acheter une habitation à rénover (moins chère)?

En ce qui concerne les habitations disposant du label énergétique A, vous achetez une maison prête pour l'avenir, bien entendu. Toutefois, il se peut que vous préfériez acheter une habitation ne disposant que du score PEB ‘G’ pour le montant de 179.000 euros, par exemple. Vous pouvez également emprunter 90% de ce montant (soit 161.100 euros). Vous pouvez emprunter ce montant sur 20 ans à un taux d'intérêt fixe qui s'élève actuellement à 2,98% en moyenne. Dans ce cas, le montant global des intérêts s'élèvera à 52.171,26 euros. Augmentés de votre apport propre de 17.900 euros, de 4.911,55 euros de frais d'acte estimés (première et unique habitation) et de 350 euros de frais de dossier (au maximum), les frais estimés s’élèveront à 75.332,81 euros. Ici aussi, vous devrez contracter une assurance solde restant dû et (probablement) une assurance incendie.

Oui, mais qu'en est-il des travaux de rénovation?

Pour rénover une habitation en vue d’augmenter de G à C son score PEB, il faut compter sur des frais estimés à 125.000 euros. Vous pouvez également emprunter ce montant de 125.000 euros séparément sur une durée de 10 ans (ce qui est souvent le maximum pour les prêts rénovation). Actuellement, vous pouvez le faire auprès de Belfius au taux annuel effectif global de 3,65%, soit des intérêts globaux s’élevant à 23.963,20 euros. Ainsi, les frais globaux liés à votre prêt hypothécaire et votre prêt rénovation s’élèveront à 99.296,01 euros.

Ce montant est nettement inférieur aux frais globaux liés au prêt hypothécaire pour l'habitation disposant du label énergétique A (à savoir 149.563,95 euros). Toutefois, dans ce cas, vous devrez rembourser 2.129,99 euros par mois (prêt hypothécaire et prêt rénovation) durant 10 ans et 888,63 euros par mois ultérieurement. Si vous empruntez immédiatement pour acheter l'habitation disposant du label énergétique A sur une durée de 30 ans, vous devrez rembourser 909,85 euros par mois durant toutes ces années.

Vous pouvez également emprunter pour l'achat et la rénovation à l’aide d’un seul crédit hypothécaire. Dans ce contexte, nous supposons que vous empruntiez 90% + 125.000 euros (soit 286.100 euros au total). Au taux fixe de 2,98% sur 20 ans, vous devrez payer 92.651,76 euros d'intérêts au total. Avec votre apport propre (17.900 euros), les frais d'acte estimés (7.800,72 euros) et 350 euros de frais de dossier (au maximum), vos frais globaux s'élèveront à 118.702,48 euros. Autrement dit: en contractant un prêt rénovation distinct, vous pourrez faire de meilleures affaires.

Quelle est la situation à Bruxelles

Quelle est l’option la plus avantageuse dans notre capitale? Emprunter pour acheter un appartement disposant du label énergétique C dont le prix d'achat s’élève à 295.000 euros ou pour un appartement disposant du label énergétique G au prix de 149.000 euros, à l’aide d’un prêt rénovation supplémentaire? Faisons le calcul: si vous empruntez actuellement 90% sur 30 ans au taux fixe de 3,38%, les frais liés au prêt pour acheter l'appartement disposant du label énergétique C sont actuellement estimés à 191.069,15 euros (sans compter les frais liés à l'assurance solde restant dû et à l'assurance incendie).

Voulez-vous en revanche emprunter pour acheter l'appartement disposant du label énergétique G sur 20 ans au taux de 2,98%, à l’aide d’un prêt rénovation distinct? Dans ce cas, les frais globaux liés au prêt sont estimés à 63.143,47 euros. Toutefois, il faut y ajouter un prêt rénovation pour le montant de 125.000 euros (nous estimons que le coût de la rénovation sera un peu plus élevé en passant de G à C). A cet effet, Belfius vous facture 23.963,20 euros d'intérêts (taux annuel effectif global de 3,65%). Ensemble, ces 2 prêts vous coûteront donc 87.106,67 euros, soit à nouveau moins que pour le label énergétique C.

Et si vous empruntez immédiatement pour l'achat et la rénovation, soit 259.100 euros au total (134.100 + 125.000 euros) au taux de 2,98% sur 20 ans? Dans ce cas, vos frais globaux s’élèveront au total à 105.670,83 euros (83.907,97 euros d'intérêts + 14.900 euros d'apport propre + 6.512,86 euros de frais d'acte estimés + 350 euros de frais de dossier au maximum). Ici aussi, il est donc plus avantageux d'emprunter séparément pour financer vos travaux de rénovation.

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