Y a-t-il d'autres règles pour les couples mariés et les cohabitants qui souhaitent contracter un crédit logement?

16 août 2017

A quoi les couples mariés et les cohabitants doivent-ils faire attention en contractant un crédit? Ci-dessous, vous trouverez un aperçu.

Les couples mariés

Acheter une maison et contracter un crédit logement sont des moments-clés dans votre vie. Voilà pourquoi vous avez intérêt à bien vous préparer.

Une des décisions principales que vous devez prendre, consiste à déterminer qui sera le propriétaire de la maison. Vous-même? Votre partenaire? Ou chacun pour la moitié? Ou un partenaire pour 30 pourcent et l'autre pour 70 pourcent, par exemple?

Les couples mariés doivent tenir compte du règlement de leur patrimoine conjugal. S'ils n'ont pas conclu de contrat de mariage, ils tomberont sous le régime légal. Celui-ci prévoit trois patrimoines: le patrimoine propre d'un conjoint, le patrimoine propre de l'autre conjoint et le patrimoine commun. Le patrimoine propre contient les avoirs et dettes que chaque conjoint avait déjà au moment du mariage, ainsi que les avoirs et dettes qu'il/elle a hérités. Les avoirs et dettes que le couple aura acquis après son mariage, feront partie de leur propriété commune.

Néanmoins, les couples mariés peuvent déroger de ce régime légal et opter - par exemple - pour une séparation stricte de leurs biens, selon laquelle il ne restera que le patrimoine propre d'un partenaire et le patrimoine propre de l'autre. Dans ce cas, il n'y aura donc pas de patrimoine commun. Il y aura tout au plus des avoirs et dettes dont ils disposeront en indivisibilité; ceux-ci devront donc encore être répartis sur les deux patrimoines propres. Ils pourront également opter pour une universalité de patrimoine. Dans ce cas, tous leurs avoirs et dettes seront communs. Enfin, ils pourront également effectuer une répartition entièrement libre.

Pourtant, cette répartition n'est pas absolue. Ainsi, il y a des règles spécifiques pour le logement familial. Celui-ci peut parfaitement faire partie du patrimoine propre d'un des deux partenaires, mais le partenaire cohabitant est protégé. En effet, il ne pourra pas être expulsé de la maison sauf suite à la dissolution du mariage.

Les cohabitants

Les couples non mariés peuvent également cohabiter. Dans ce contexte, il y a une distinction entre les cohabitants de fait et les cohabitants légaux.

Les cohabitants de fait habitent tout simplement sous le même toit, sans formalités ultérieures. Par conséquent, la maison peut appartenir à un des deux. Toutefois, le partenaire cohabitant n'est pas protégé. Ce dernier peut facilement être expulsé de l'immeuble.

Les cohabitants légaux cependant ont fait enregistrer leur cohabitation devant le fonctionnaire de l'état civil. Ainsi, ils sont assimilés en grande partie aux couples mariés et le partenaire ne pourra pas être expulsé de la maison.

Contrairement aux couples mariés, les cohabitants n'ont pas de patrimoine commun. Il y a tout au plus une indivisibilité pour les biens n'ayant pas encore été attribués à l'un ou l'autre partenaire.

Ceci n'empêche pas les cohabitants d'également acheter une maison. Ceci est possible selon une répartition 50/50, mais aussi selon toute autre répartition. Dans ce cas, chaque cohabitant deviendra propriétaire de sa partie de la maison.

Conséquences pour le crédit

Tout ceci a également des conséquences pour ceux qui souhaitent contracter un crédit pour acheter leur logement familial. En effet, il y a une distinction entre les couples mariés et les cohabitants légaux, d'une part, et les cohabitants de fait, d'autre part.

Pour le premier groupe, le partenaire est protégé, mais ce n'est pas le cas pour le deuxième groupe. Cela signifie que la résidence ne pourra pas être vendue ou donnée en gage (hypothèque) sans l'autorisation de l'autre partenaire, même pas si elle est la propriété exclusive d'un des deux. Dès lors, la banque demandera aux deux partenaires de signer le crédit logement.

Les cohabitants de fait cependant peuvent acheter un logement séparément et contracter un crédit hypothécaire sans interférence de leur partenaire. Et s'ils souhaitent l'acheter ensemble avec leur partenaire, ils auront le choix entre un crédit commun et deux crédits séparés, par exemple chacun pour 50%.

Conséquences fiscales

Au niveau fiscal, il y a également des conséquences. Ainsi, chaque cohabitant de fait ne bénéficiera de la réduction d'impôt du bonus logement que pour sa part dans la propriété du logement (pas pour sa part dans le crédit; celle-ci peut être différente). Si le logement n'appartient qu'à une seule personne, seule la personne propriétaire à 100% bénéficiera d'un avantage fiscal; l'autre ne recevra rien.

Les couples mariés et les cohabitants légaux peuvent bénéficier d'un avantage fiscal plus élevé. Ainsi, les partenaires mariés qui ne sont pas mariés selon le régime de la séparation de biens, pourront tous les deux bénéficier du bonus logement, même si le logement fait partie du patrimoine propre d'un des deux partenaires. En outre, ils pourront répartir entre eux ses avantages de telle sorte qu'ils en profitent au maximum.

Pour les couples mariés selon le régime de la séparation de biens et les cohabitants légaux, cet avantage plus élevé sera uniquement d'application s'ils sont tous les deux copropriétaire, emphytéote ou usufruitier. Ils ne doivent pas nécessairement l'être selon la répartition classique 50/50. Une copropriété de 1% suffit déjà pour que les deux puissent bénéficier de l'avantage du bonus logement et - endéans les limites du montant maximal par personne - de son optimalisation fiscale.

Un exemple. Supposons que Jean et Stéphanie possèdent ensemble un logement appartenant pour 80% à Jean et pour 20% à Stéphanie. Ils ont un crédit logement en cours, pour lequel ils ont payé 5.000 euros de capital, d'intérêts et de primes liées à l'assurance solde restant dû.

S'ils n'ont pas d'enfants, ils auront droit à un bonus logement de 1.520 euros. Durant les dix premières années du crédit, ce montant sera majoré de 760 euros, suite à quoi le montant maximum déductible s'élèvera à 2.280 euros.

Si Jean et Stéphanie sont mariés ou cohabitent légalement, ils pourront tous les deux bénéficier entièrement de leur bonus logement jusqu'à 2.280 euros. Cela leur rapportera une réduction d'impôt de 912 euros chacun ou de 1.824 euros ensemble.

Si Jean et Stéphanie cohabitent de fait, ils ne pourront bénéficier du bonus logement que pour leur part dans la propriété, même si leur part dans le crédit est différente. Dans ce cas, Jean pourra bénéficier entièrement de son bonus logement de 2.280 euros, suite à quoi il aura également droit à une réduction d'impôt de 912 euros, ce qui ne sera pas le cas pour Stéphanie. Pour elle, le montant entrant en ligne de compte restera limité à 5.000 euros x 20% ou à 1.000 euros, de sorte qu'elle n'aura droit qu'à une réduction d'impôt de 400 euros.

Conséquences en cas de décès

Finalement, le choix du type de cohabitation aura également des conséquences lorsque le propriétaire du logement décèdera.

En ce qui concerne les couples mariés, le conjoint survivant héritera toujours l'usufruit sur l'entièreté du logement familial. Il pourra donc y rester. Ce droit ne pourra pas lui être refusé.

En ce qui concerne les cohabitants légaux, le conjoint survivant recevra également l'usufruit sur l'entièreté du logement familial, mais ce droit pourra lui être refusé via un testament.

Les cohabitants de fait n'hériteront pas l'un de l'autre. S'ils le souhaitent tout de même, ils devront rédiger un testament.

Choix

Votre choix dépendra de vos préférences personnelles. Chaque type de cohabitation présente des désavantages et des avantages. Voilà pourquoi vous avez intérêt à consulter une notaire préalablement.
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