Le nouveau prêt hypothécaire de Belfius: à conseiller ou non?

4 mars 2025

Au début du salon Batibouw, Belfius a lancé un prêt hypothécaire dont le taux d'intérêt ne pourra pas dépasser son niveau initial. Les emprunteurs savent donc à l'avance quel montant maximal ils devront rembourser. Toutefois, un montant inférieur sera possible. S’agit-il d’une bonne formule ou y a-t-il de meilleures formules?

Cette nouvelle formule de crédit de Belfius implique que le taux d'intérêt pourra être adapté tous les 3 ou 5 ans. A chaque date d'adaptation, on examinera l’évolution du taux des emprunts d’Etat d'une durée restante de 3 ou 5 ans. Si, à la date d'adaptation, ce taux a augmenté ou baissé par rapport à la date initiale, le taux du prêt immobilier sera adapté en conséquence.

La particularité de cette formule de crédit de Belfius: la baisse maximale du taux d’intérêt est limitée à 2%. S'il baisse, il ne pourra augmenter que dans la même mesure lors de la prochaine adaptation du taux d'intérêt au bout de 3 ou 5 ans. Autrement dit: il ne pourra jamais dépasser son niveau initial.

Les emprunteurs savent donc à l'avance quel montant maximal ils devront rembourser. Un montant inférieur sera possible; un montant supérieur ne le sera pas.

Un taux fixe et un refinancement

Alors, cette formule est-elle intéressante ou non? Pour le savoir, il faut la comparer avec d'autres formules. Tout d'abord, avec un prêt à taux fixe sur toute la durée. Ici aussi, les candidats emprunteurs ont la certitude de connaître le montant maximal qu'ils devront rembourser, mais ce montant maximal sera également le montant minimal dans ce cas-ci.

Auprès de Belfius, cette formule ‘à taux variable protégé’ est initialement 0,10% plus chère qu'un prêt à taux fixe sur toute la durée si vous optez pour un prêt sur 25 ans. S'il s'agit d'un prêt sur 20 ans, vous devez tenir compte d'un coût supplémentaire de 0,15%.

Durant les 3 ou 5 premières années, vous devrez donc certainement payer un peu plus avec le taux variable protégé. La question est de savoir si vous pourrez récupérer cet inconvénient…

En outre, vous devez tenir compte du fait qu'un prêt à taux fixe accordera en fait un avantage similaire sur toute la durée, car un prêt à taux fixe n'est pas entièrement ‘fixe’. En effet, au cas où le taux baisserait suffisamment, vous pourrez demander un refinancement. Ceci implique que vous contractez un nouveau prêt à un taux inférieur afin de rembourser votre ancien prêt dont le taux est supérieur. Ce refinancement sera toujours autorisé.

Toutefois, un refinancement n'est intéressant que si la baisse du taux est suffisamment considérable et si la durée restante du crédit est encore suffisamment longue. Une telle opération implique des frais, que vous devrez pouvoir compenser.

Attention: un prêt à taux variable protégé n'entre pas en ligne de compte pour le refinancement d'un prêt déjà en cours!

Tuyau: Ici, vous trouverez les frais liés à un refinancement.

Un taux variable avec une baisse plus considérable

Belfius propose une alternative: la formule 3/3/3 CAP3. Il s'agit d'une formule hybride selon laquelle le taux restera inchangé au bout de 3 ans et pourra être adapté tous les 3 ans ensuite. L'inconvénient par rapport à la formule à taux variable protégé: le taux d'intérêt pourra dépasser le niveau initial pendant la durée du crédit (avec un pourcentage maximal de 3%). D'autre part, le taux pourra tout aussi bien baisser de 3%, ce qui est plus que pour un prêt à taux variable protégé.

En ce qui concerne les prêts à taux variable, le taux d'intérêt pourra de toute façon être doublé pendant la durée.

Alors, quelle est la meilleure option? Ceci ne peut jamais être déterminé à l'avance. Vous devez faire calculer le montant minimal et le montant maximal que vous devrez rembourser. A cet effet, un calcul basé sur la fiche tarifaire de la banque vous donnera une indication. Toutefois, en pratique, on peut parfois s’écarter de ces taux. Demandez donc à votre banque des scénarios de calculs basés sur des taux réels! Ils vous permettront de prendre une décision en toute connaissance de cause.

Tuyau: Ici, vous trouverez les taux que les visiteurs de Guide-epargne.be ont obtenus auprès de leur banque récemment.

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