Un apport limité suffit pour acheter une habitation

23 mars 2018

De combien d'argent devez-vous disposer sur votre compte d'épargne pour pouvoir acheter une maison ou un appartement? Si vous avez beaucoup de moyens financiers, il va de soi que ce sera plus facile, mais quelques dizaines de milliers d'euros suffiront déjà.

Les taux bas

Suite aux taux bas actuels, de nombreuses personnes sont enclines à acheter des biens immobiliers à des fins privées et d'investissement. Ceux qui disposent déjà d'un capital considérable, pourront obtenir un rendement supérieur à celui d'un livret d'épargne ou compte à terme en empruntant pour acheter une deuxième maison ou un deuxième appartement. Ceux qui ne disposent que de moyens modestes par contre, veulent profiter des taux bas pour emprunter de manière avantageuse.

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Un apport propre de 20% n'est pas une règle d'or

Selon la règle courante, vous devez pouvoir payer vous-même 20% du prix d'achat; pour le reste (80%), vous pouvez demander un crédit à la banque. Supposons que vous souhaitiez acheter un appartement de 220.000 euros. Dans ce cas, vous devriez donc disposer de 44.000 euros et emprunter le reste (176.000 euros).
Toutefois, cette formule '20-80' n'est pas une règle d'or. Vous trouverez encore toujours des banques qui voudront bien vous prêter plus de 80%. Il sera même encore possible de leur faire financer l'entièreté du montant de votre achat.

La Banque Nationale a demandé aux banques d'être très prudentes cependant. Au cas où quelqu'un ne pourrait pas rembourser son crédit et que la banque devrait vendre la maison, elle aura plus de chances de pouvoir récupérer l'entièreté du montant dû si l'emprunt ne s'élève qu'à 80% du prix d'achat. Si l'emprunt s'élève à 100%, elle n'aura pas cette garantie.

En ce qui concerne les crédits à 100%, la Banque Nationale veut que les banques commerciales constituent elles-mêmes une plus grande réserve pour pouvoir faire face à d'éventuels problèmes au niveau du crédit. Et cela engendre des frais plus élevés, suite à quoi les emprunteurs qui veulent emprunter un pourcentage plus élevé, devront payer plus d'intérêts. Autrement dit: ceux qui doivent emprunter 100% de la valeur de leur maison, obtiendront un taux d'intérêt moins favorable que ceux qui ne doivent emprunter que 80%.

Voulez-vous renforcer votre position de négociation? Dans ce cas, vous pourriez proposer à la banque une garantie supplémentaire. Ainsi, quelqu'un de votre entourage pourrait se porter garant pour un montant limité.

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Prouvez que vous serez capable de rembourser votre crédit

Pour la banque, la capacité de remboursement des emprunteurs est plus importante que leur apport propre. Entretemps, le principe selon lequel le remboursement ne peut s'élever à plus d'un tiers des revenus, n'est plus vraiment d'actualité. Les banques se distancient de plus en plus de cette règle de base. Au plus les revenus sont élevés, au moins ce principe est pertinent.

Le montant mensuel que les consommateurs garderont pour vivre après avoir remboursé leur crédit, est plus important. Pour les couples, il s'agit de 1.200 euros par mois; pour les célibataires, ce montant s'élève à 1.000 euros par mois. Ce que les candidats emprunteurs gagnent, est donc également pertinent.

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Le crédit social

Ceux qui souhaitent acheter leur propre habitation avec des moyens modestes, peuvent également s'informer auprès de la Société wallonne du crédit social, qui accorde des crédits à partir du taux de 1,95% (sous certaines conditions).

Le crédit en tant que levier

Un crédit génère aussi des avantages. Supposons que vous achetiez entièrement sur fonds propres un bien immobilier d'une valeur de 220.000 euros. Si vous le mettez en location pour 800 euros par mois (ou 9.600 euros par an), vous obtiendrez un rendement de 4,3%.

Supposons maintenant que vous ne payiez sur fonds propres qu'une partie du bien précité (par exemple: un apport propre de 70.000 euros) et que vous empruntiez le reste (150.000 euros). Si vous parvenez à obtenir un crédit avec un taux fixe de 2% sur une durée de 20 ans, vous devrez rembourser 757,54 euros par mois, ce qui sera parfaitement possible grâce au rendement locatif. En outre, le temps joue en votre faveur. En effet, vos revenus (rendements locatifs) augmenteront en fonction du coût de la vie. Avec un taux fixe, vos frais (remboursements mensuels) resteront constants pendant la durée entière cependant.

Pour votre crédit de 150.000 euros, vous devrez payer 31.809,53 euros d'intérêts sur la durée entière, ce qui reviendra à 1.590 euros par an. Au début, vous paierez beaucoup d'intérêts et vous ne rembourserez que peu de capital; vers la fin, vous ne paierez que peu d'intérêts et vous rembourserez beaucoup de capital.

En déduisant ces 1.590 euros d'intérêts des 9.600 euros de rendement locatif, vous obtiendrez donc un ‘bénéfice’ de 8.010 euros, ce qui correspond à un rendement de 3,6% sur le montant d'achat global. Si vous tenez uniquement compte de votre apport propre, le rendement sur le capital investi s'élèvera même à 11,4% (8.010 euros/70.000 euros).

En résumé: si le rendement locatif est plus élevé que les intérêts liés à votre crédit, vous obtiendrez un rendement supplémentaire. Dans le monde économique, on parle de 'l'effet de levier': au moins votre apport propre est élevé, au plus le rendement sur votre apport propre sera élevé.

N'oubliez pas d'également tenir compte des frais de notaire (passation de l'acte d'achat, passation de l'acte de crédit) et des droits d'enregistrement. Du côté du rendement, vous pourrez bénéficier de l'avantage fiscal, du moins si vous contractez un crédit hypothécaire afin de financer votre achat.

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