Peut-on encore emprunter sans apport personnel?
Au printemps, il paraissait que la Banque Nationale allait interdire les crédits hypothécaires s'élevant à plus de 80% de la valeur vénale. Heureusement, ce n'a pas été le cas, mais des règles plus strictes risquent d'être imposées. Il sera plus difficile - mais pas impossible -d'emprunter à un pourcentage plus élevé.
Le cap difficile de 80%
La Banque Nationale craint que les banques puissent rencontrer des problèmes en accordant des crédits logement à risque. Voilà pourquoi des règles plus strictes seront imposées pour calculer les exigences en matière de capital. Actuellement, la plupart des banques appliquent une quotité maximale de 80%. La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur de la maison. Si la quotité s'élève à 80%, votre apport personnel devra s'élever à 20% du capital requis. Afin de vous donner une idée: si la maison de vos rêves est estimée à 250.000 euros, la quotité s'élèvera à 80% au cas où vous emprunteriez 200.000 euros et à 90% au cas où vous emprunteriez 225.000 euros. Si vous souhaitez une quotité supérieure à 80%, vous devez d'abord vérifier quelles banques sont encore prêtes à vous l'accorder. Creafin est une des rares institutions qui accordent encore des quotités s'élevant jusqu'à 100% pour un crédit logement.
Si vous parvenez à obtenir un crédit avec une quotité de 80% ou plus, vous devrez payer plus d'intérêts, en général. Pour les nouvelles constructions, vous avez intérêt à prévoir 0,03% d'intérêts supplémentaires; pour les autres projets, il s'agit au moins de 0,06%. Les banques facturent ces frais supplémentaires parce qu'elles doivent constituer une plus grande réserve financière pour ces crédits. Pour vous, Guide-epargne.be a créé un aperçu des taux de base auxquels vous pouvez vous attendre auprès des différentes banques.
Actuellement, le taux le plus bas pour un crédit sur 20 ans à taux d'intérêt fixe s'élève à 1,55%; le taux le plus élevé s'élève à plus de 4,30%. Sur base mensuelle, cela peut engendrer une différence s'élevant à des centaines d'euros. Tenez également compte du fait que l'achat d'une maison implique encore d'autres frais tels que les droits d'enregistrement, les frais d'acte et les honoraires du notaire. Comptez environ 15% du montant du capital.
Autrefois, les banques acceptaient parfois de reprendre également le montant des frais de notaire dans le crédit et donc d'accorder un crédit avec une quotité de 115%. Toutefois, depuis la crise financière, cela est devenu quasiment impossible.
Préférez-vous quand même continuer à épargner?
Emprunter selon une quotité élevée engendre plus d'intérêts. Voilà pourquoi vous pourriez envisager de reporter quelque peu votre achat. Bien entendu, dans ce cas, vous risquerez que le taux augmente durant cette période. En outre, suite à l'inflation, la valeur de vos épargnes aura baissé dans quelques années. Bien que vous ne puissiez pas vous attendre à des taux phénoménaux actuellement, selon ce scénario, il est intéressant de vérifier quels comptes d'épargne offrent le rendement le plus élevé aujourd'hui.
Les pistes alternatives
Si vous ne voulez pas attendre, vous disposez de quelques autres manières d'acheter une maison avec peu de fonds propres. Auprès de la Société wallonne du crédit social (SWCS), vous pouvez vérifier si vous entrez en ligne de compte pour un crédit social. Toutefois, quelques conditions sont liées à un tel crédit. Ainsi, vos revenus imposables globalement doivent être inférieurs ou égaux à 51.300 euros et la valeur vénale de votre logement doit être inférieure ou égale à 207.000 euros (279.000 euros dans certaines communes). Par ailleurs, le montant maximal que vous pouvez emprunter est limité et vous pouvez uniquement utiliser le crédit pour acheter une maison; pas pour en construire une.
Une autre solution consiste en ce que l'on appelle la 'location hamster'. Il s'agit d'une formule selon laquelle vous louez d'abord la maison, pour l'acheter ensuite. Lorsque vous l'achèterez, vous pourrez déduire du prix d'achat le montant du loyer que vous aurez payé. Ou vos parents sont-ils peut-être bien nantis? Dans ce cas, soyez courageux et demandez leur de vous accorder un prêt personnel ou de vous faire un don. Même s'il ne couvre pas le montant total, il augmentera vos chances d'obtenir auprès de la banque un taux d'intérêt intéressant pour votre crédit.
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