Pouvez-vous emprunter 100% (ou plus) du prix d’achat de votre habitation?

8 juin 2024

Si vous voulez contracter un prêt hypothécaire pour acheter une habitation, la banque peut vous l’accorder jusqu'à 90% de la valeur d'achat. Du moins, il s'agit de la directive générale que la Banque Nationale de Belgique donne aux institutions financières depuis plusieurs années. Mais exceptionnellement, vous pouvez encore obtenir un prêt pour 100% (ou même plus) de la valeur d'achat. Dans quels cas?

Etant donné que les prêts hypothécaires pour 90-100% (ou plus) de la valeur d'achat sont plus risqués pour les banques, la Banque Nationale détermine leur impact autorisé sur le volume global des prêts hypothécaires auprès des banques. John Romain, fondateur d'Immotheker Finotheker, nous a expliqué comment cela fonctionne exactement.

Combien de prêts sont contractés pour 90-100% du prix d’achat?

Allez-vous acheter votre première habitation, l'occuper vous-même et n'avez-vous encore jamais contracté de prêt hypothécaire auparavant? Dans ce cas, 35% du montant global que les banques accordent à ce ‘groupe cible’ via des prêts hypothécaires, peut être destiné à des crédits pour plus de 90% de la valeur d'achat. Seulement 5% de ce pourcentage de 35% peut être consacré à des crédits hypothécaires pour plus de 100% de la valeur d'achat.

Ne s’agit-il pas de la première habitation que vous achetez, mais allez-vous l’occuper vous-même? Dans ce cas, les banques peuvent utiliser 20% du montant global du crédit afin d’accorder des prêts hypothécaires pour 90-100% de la valeur d'achat.

Autrement dit: l’autorisation d'emprunter 100% ou plus dépend entre autres du montant global déjà accordé par la banque pour des dossiers s’élevant à 90-100% ou plus de la valeur d'achat en ce qui concerne les ‘premiers acheteurs’.

Les banques sont encore plus prudentes

Toutefois, en pratique, les banques sont plus strictes que ne l'exige la Banque Nationale. En ce qui concerne les premières habitations, auprès des banques belges, la proportion de prêts hypothécaires pour 90-100% de la valeur d'achat s’élève en moyenne à 22-23% (soit nettement moins que le pourcentage autorisé de 35%). En effet, le problème est le suivant: les banques doivent compenser tous ces prêts hypothécaires supérieurs à 90% par des prêts inférieurs à 90%.

«Pour chaque million d'euros que les banques accordent aux ‘premiers acheteurs’ qui demandent plus de 90% de la valeur d'achat, elles doivent fournir une production globale supplémentaire de 1.857.143 euros en matière de crédits hypothécaires couvrant moins de 90% de la valeur d'achat,» selon Romain. «Autrement, les banques n'atteignent pas les pourcentages qui leur sont imposés par la Banque Nationale. Elles ne sont donc pas enclines à accorder des crédits couvrant 90-100% ou plus de la valeur d'achat.»

Dans quels cas pouvez-vous le faire?

Pour pouvoir emprunter 100% de la valeur d'achat d'une habitation, cette dernière doit déjà valoir autant que le montant que vous souhaitez emprunter à cet effet. Voulez-vous obtenir un prêt de 300.000 euros pour acheter votre première habitation et sa valeur est-elle estimée indépendamment à 250.000 euros? Dans ce cas, vous ne pouvez emprunter que le montant maximal de 250.000 euros. Si cette habitation vaut 300.000 euros, vous pouvez emprunter jusqu'à 300.000 euros, en principe.

La banque tient également compte de l’impact de vos charges par rapport à vos revenus. Vos charges (telles que vos crédits) représentent-elles plus de 50% de vos revenus et souhaitez-vous emprunter 90-100% ou plus de la valeur d'une habitation? Dans ce cas, selon la Banque Nationale, vous vous trouvez dans les segments à risque pour lesquels elle impose aux banques le pourcentage maximal de 5% de la production de crédits globale. La banque vous demandera alors de réduire (jusqu’à 40% ou moins, par exemple) la proportion entre vos charges et vos revenus. Si cette proportion reste trop élevée, la banque ne vous accordera probablement pas de prêt.

Que faire de mieux?

Demandez-vous quel montant maximal vous voulez dépenser pour acheter la maison et ce que vous pouvez faire afin de modifier la proportion entre vos charges et vos revenus. Pouvez-vous réduire vos autres charges, par exemple?

Si vous n’avez que des revenus modestes, vous pouvez également entrer en ligne de compte pour obtenir un prêt social. Il vous permet d’emprunter 100% du prix d'achat (frais compris). Mais la question est de savoir si vous souhaitez bel et bien emprunter 100% de la valeur de votre habitation, bien entendu. Tenez compte du fait que l’impact de vos charges d'emprunt ne peut pas être trop considérable.

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