Les banques plus strictes gâchent-elles vos rêves immobiliers?

17 février 2020

La Banque Nationale recommande aux banques d’accorder moins facilement des prêts hypothécaires. Elles doivent éviter le plus possible les crédits qui dépassent 90% de la valeur du bien immobilier. Est-ce que de nombreuses personnes ne pourront plus obtenir de prêt immobilier, ni acheter leur propre habitation suite à cela? Ou faut-il relativiser tout cela?

Tout d’abord: auprès de quelques institutions financières, il est encore toujours possible d’emprunter 100% du prix d’achat. Parfois, on peut même emprunter 110%. N’oubliez pas qu’en plus du prix d’achat de votre habitation, vous devrez également payer les droits d’enregistrement, les frais de notaire ainsi que les frais liés à votre emprunt hypothécaire et à vos assurances.

Les exigences de la Banque Nationale

Toutefois, les banques n’aiment pas trop accorder ces pourcentages élevés. Depuis un certain temps déjà, la Banque Nationale leur demande d’être prudentes en accordant des crédits hypothécaires. Si les gens empruntent des montants trop élevés, ils risqueront de ne pas être capables d’effectuer leurs remboursements et les banques seront confrontées à des dettes irrécouvrables. En outre, elles seront forcées de revendre les habitations. Et au cas où les marchés immobiliers seraient à la baisse, elles pourraient même éprouver des difficultés à récupérer l’encours.

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Par ailleurs, la Banque Nationale est devenue plus stricte au niveau des règles. Les banques ne peuvent plus prêter que 90% de la valeur du bien aux personnes qui veulent acheter une habitation familiale. Pour maximum 35% de leurs prêts immobiliers, les banques peuvent dépasser cette limite de 90% et pour 5% d’entre eux, elles peuvent dépasser la limite de 100%.

Aux personnes qui veulent emprunter pour acheter une habitation en vue de la mettre en location ultérieurement, les banques ne peuvent plus accorder que 80% de la valeur du bien. Dans 10% des cas, les banques peuvent dépasser cette limite, mais elles ne peuvent pas dépasser le pourcentage de 90%.

Néanmoins, la Banque Nationale leur accorde une certaine liberté. Elle se base sur le principe ‘appliquer ou expliquer’, selon lequel les banques commerciales peuvent déroger aux règles pour autant qu’elles puissent prouver qu’elles restent prudentes en accordant des prêts hypothécaires.

Les conséquences pour les emprunteurs

Dès lors, tout ceci a des conséquences pour les emprunteurs. Les banques préfèrent clairement les personnes qui ne souhaitent emprunter que 90% de la valeur du bien, ce qui est logique. En cas de vente forcée, les banques auront plus de chances de récupérer le montant entier ainsi. En outre, elles devront constituer des réserves supplémentaires pour les prêts immobiliers avec une ‘quotité élevée’, ce qui leur coûtera plus.

Cette préférence se traduit également par les taux facturés. Ainsi, KBC augmente de 1% son taux de base pour quelqu’un qui emprunte plus de 90% de la valeur du bien. L’approche de BNP Paribas Fortis est légèrement différente. Ici, les emprunteurs auront droit à une réduction de 0,10% s’ils empruntent maximum 80% de la valeur du bien. Argenta fait plus ou moins la même chose. Ici, le taux de base affiché sera réduit de 0,45% si la personne n’emprunte que 90% de la valeur du bien et de 0,55% s’il ne s’agit que de 80%.

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Selon la Banque Nationale, les premières conséquences de cette politique sont déjà visibles. Durant les 12 mois précédents, le montant moyen des nouveaux crédits hypothécaires a baissé en passant de 132.900 euros en avril 2019 à 120.700 euros en décembre 2019.

Koen Dugardin, responsable de la politique des produits relatifs aux prêts hypothécaires auprès de BNP Paribas Fortis, estime que cette nouvelle règle affecte surtout les personnes qui veulent acheter une deuxième ou troisième habitation en tant qu’investissement. Certaines d’entre elles ont profité des taux très bas pour emprunter le montant entier d’un bien d’investissement, mais ce n’est plus possible désormais.

Toutefois, ceux qui veulent emprunter pour acheter leur première habitation, se font également des soucis au sujet de cette évolution. Pourront-ils encore financer l’achat de leur propre maison ou appartement même s’ils peuvent encore emprunter 100% du prix d’achat? En 2019, dans notre pays, une maison coûtait 262.196 euros et un appartement coûtait 228.566 euros, en moyenne. Ceux qui veulent la/le financer entièrement auprès de la banque avec un emprunt immobilier sur 20 ans au taux fixe de 2%, devront effectuer 240 remboursements mensuels de 1.324,16 euros (maison) ou 1.154,32 euros (appartement). De nombreux emprunteurs n’en sont pas capables.

La solution

Toutefois, les circonstances actuelles sont idéales pour ceux qui veulent emprunter. Supposons que les taux n’augmentent que de 1%. Dans ce cas, les remboursements mensuels augmenteraient respectivement jusqu’à 1.448,83 euros et 1.263,00 euros.

Une éventuelle solution pourrait être le prolongement de la durée. Si vos répartissez les remboursements de votre crédit immobilier sur 30 ans, par exemple, vos charges mensuelles baisseraient jusqu’à 966,76 euros et 842,76 euros selon le taux de 2%, bien que les banques n’aiment pas trop accorder de longues durées actuellement.

Les prix élevés des habitations résultent de la pénurie de terrains, suite à quoi les terrains à bâtir sont très chers. Mais les exigences de plus en plus strictes imposées par le gouvernement pour la construction de nouvelles habitations font également augmenter les frais. Entre 2005 et 2018, le coût a augmenté de 51%.

Même au taux de 0%, une habitation moyenne à rembourser sur une durée de 20 ans, coûterait 1.092,48 euros par mois. Et la situation est encore plus difficile pour ceux qui veulent habiter dans une commune chère. A La Hulpe, durant le 3^ème trimestre de 2019, le prix médian d’une habitation (une moitié est plus chère, l’autre moitié est moins chère) s’élevait à 510.000 euros. Ici, un prêt sans intérêts sur 20 ans résulterait en des charges mensuelles de 2.125 euros.

“Aujourd’hui, dans divers pays, nous constatons que de nombreuses personnes n’ont plus accès au marché immobilier”, selon le gouverneur Pierre Wunsch de la Banque Nationale. “Bien qu’il y ait suffisamment d’argent pour accorder des prêts immobiliers, nous devons veiller à ce qu’ils puissent être remboursés. Sinon, nous risquerons une nouvelle crise des subprimes.” En 2007, aux Etats-Unis, cette crise avait provoqué la crise financière mondiale parce que les banques avaient accordé des prêts hypothécaires à des personnes qui n’étaient pas capables de les rembourser. Entretemps, les créances résultant de ces crédits immobiliers avaient été revendues au niveau international, de sorte que les problèmes se sont répandus.” Par conséquent, un débat sociétal s’impose, selon le gouverneur.

Abordable malgré tout

Malgré tout, de nombreuses personnes sont encore toujours parfaitement capables d’acheter leur habitation et de contracter un crédit hypothécaire à cet effet, selon le service d’études de Belfius. “Pour obtenir une meilleure idée de la faisabilité, il peut être utile de comparer l’évolution des prix des habitations avec la croissance des revenus.”

Selon les propres calculs de la banque, durant la période 2010-2017, le rapport entre les prix des habitations et les revenus annuels des ménages n’a pas augmenté considérablement. Le prix moyen d’un appartement ou d’une habitation est encore toujours 4 - 4,5 fois plus élevé que les revenus annuels des ménages.

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