Acheter sur plan ou clé-sur-porte: que se passera-t-il au cas où l'entreprise de construction ferait faillite?

23 janvier 2024

Acheter une maison ou un appartement avant que le bâtiment ne soit bel et bien construit? Ceci peut s’avérer intéressant. Mais que se passera-t-il au cas où l'entreprise de construction ferait faillite pendant que les travaux seront encore en cours? Comment serez-vous protégé(e) dans ce cas? Par la loi Breyne.

De nos jours, le risque qu'une entreprise de construction fasse faillite lors de la construction de votre maison ou appartement, n’est pas du tout exclu. En 2023, plus de 2.000 entreprises de construction ont fait faillite en Belgique. Heureusement, depuis 1971, la loi Breyne est d’application dans notre pays. De manière étendue, elle protège le maître d’ouvrage d'une maison ou d'un appartement à construire, et ce à plusieurs niveaux.

Comment la loi vous protège-t-elle exactement?

Tout d'abord, au niveau du prix. Le prix convenu comprend les coûts globaux nécessaires afin de rendre le bien habitable. Ce prix ne sera révisable que si les matériaux/salaires deviennent plus chers durant les travaux de construction et si le contrat permet une révision, bien entendu.

En outre, le promoteur immobilier (un entrepreneur ou un coordinateur de projet, par exemple) qui s'engage à (faire) construire votre maison ou appartement, ne peut vous demander qu’un acompte de 5% au maximum. Vous devrez payer le reste du prix par tranches, en fonction des phases achevées du projet. A cet effet, vous devrez avoir effectué au moins 1 paiement au promoteur avant la fin des travaux de construction.

Un autre aspect important: les travaux doivent disposer d’une date de début et de fin. Et la date de réception doit être clairement mentionnée dans le contrat-même. D’abord, vous obtiendrez la réception provisoire de votre maison ou appartement. A partir de ce moment-là, vous pourrez vérifier si le bien a été construit conformément au plan ainsi qu’au cahier des charges, si les travaux ont été exécutés correctement et s'il n'y a pas de défauts. Au bout d'une année (au moins), il y aura la réception définitive, selon laquelle vous accepterez définitivement le bien.

Et si les choses tournent mal malgré tout?

Que se passera-t-il au cas où votre promoteur immobilier ferait faillite? Ou au cas où les travaux ne seraient pas terminés à temps? Si le promoteur immobilier est agréé, il devra constituer auprès de la Caisse des dépôts et consignations un cautionnement d'une valeur de 5% du prix du bâtiment. Si les travaux ne sont pas achevés (dans les délais), ce cautionnement vous permettra de récupérer l'argent auquel vous aurez droit suite au préjudice subi.

S'agit-il d'un entrepreneur non agréé? Dans ce cas, il devra fournir une garantie d'achèvement pour 100% de la valeur du bien, selon laquelle une banque se portera garante de l'achèvement de votre maison. Vous obtiendrez donc au moins l'argent nécessaire pour faire achever votre maison ou appartement.

Jusqu'à présent, tout va bien, mais...

En soi, le législateur vous offrira donc une bonne protection, même au cas où l'entreprise de construction ferait faillite. Toutefois, certains promoteurs immobiliers osent ‘contourner’ le mode de travail courant, suite à quoi la loi Breyne ne sera plus d'application, selon le site Internet de Test Achats.

Quelques exemples: le promoteur immobilier peut vous demander de signer un accord de coordination. Ainsi, l'autre partie s'engage uniquement à coordonner les travaux des entrepreneurs concernés. Le promoteur peut également vous demander de conclure des contrats directement avec les sous-traitants. Et même si vous ne pouvez acheter qu’un gros œuvre fermé, suite à quoi vous conclurez un contrat avec une entreprise affiliée pour la finition, la loi ne sera pas d'application.

Signez donc uniquement un contrat selon lequel le promoteur immobilier s'engage à (faire) construire ou fournir une habitation achevée. Demandez également une preuve du cautionnement ou de la garantie. Ainsi, vous serez encore protégé(e) par la loi Breyne, avec au moins la garantie financière que votre maison ou appartement pourra être achevé(e).

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