A quel point les prix des maisons sont-ils surévalués?

16 mars 2021

Les dernières années, l’immobilier s’est avéré être un bon investissement. Mais est-ce que ceci durera ou est-ce que les prix ont atteint leur pic et pourraient donc chuter?

Depuis plusieurs années déjà, les prix de l’immobilier sont exorbitants. En 2020, les prix des maisons en Wallonie ont augmenté de 6,3%, suite à quoi ils s’élèvent à 208.642 euros en moyenne, selon les données de la Fédération du Notariat. Depuis 2016, la hausse des prix s’élève déjà à 17,4%. En ce qui concerne les appartements, la situation est à peine différente. L’année dernière, leur prix moyen a augmenté de 5,7% pour atteindre le montant de 187.953 euros. Durant les 5 dernières années, le niveau des prix a augmenté de 13%.

En Région bruxelloise également, les prix de l’immobilier ont évolué. En 2020, le prix moyen d’une habitation a augmenté de 4,4% pour atteindre le montant de 499.488 euros; celui d’un appartement a augmenté de 8,1% pour atteindre le montant de 274.382 euros. Depuis 2016, les hausses des prix s’élèvent respectivement à 13,6% et à 20,8%.

Dans ces 2 cas, on n’a pas tenu compte des villas de luxe ni des immeubles de rapport afin d’éviter de biaiser les résultats.

Les hausses des prix sont nettement supérieures à l’inflation. En 2020, cette dernière n’a augmenté que de 0,4%. Entre 2016 et 2020, la dépréciation monétaire s’élevait à 6,3%.

Par conséquent, ceux qui avaient investi leur argent dans l’immobilier, ont pu faire de bonnes affaires.

La surévaluation

Les attentes pour les années à venir sont encore plus importantes. Selon la Banque Nationale de Belgique, durant les 3 premiers trimestres de 2020, les prix de l’immobilier ont affiché une surévaluation de 13,5%. Autrement dit: les prix ont augmenté trop considérablement.

La Banque Nationale indique, entre autres, que les prix des habitations ont continué d’augmenter considérablement l’année dernière, tandis que la hausse des revenus moyens des ménages n’était que limitée à cause de la pandémie liée au coronavirus. Par ailleurs, en Flandre, l’avantage fiscal lié au bonus logement a été supprimé. En principe, ces 2 aspects auraient pourtant pu freiner les évolutions des prix, selon le rapport annuel de l’institution.

KBC part également d’une surévaluation du marché de l’immobilier. Cette dernière s’élève environ à 10%, selon le rapport immobilier janvier-juin 2021 pour les clients fortunés de la banque. Par conséquent, elle s’était basée sur une chute des prix de 3%, quoiqu’elle l’ait ajustée à -1% entretemps. Dans les mois à venir, bon nombre de personnes risqueront de perdre leur travail suite aux nombreuses faillites attendues, ce qui réduira leur capacité financière. Toutefois, la banque s’attend à ce que cette correction des prix ne soit que temporaire. A partir de l’année 2022, elle s’attend à une nouvelle hausse des prix.

ING est un peu plus optimiste cependant. Sur base d’une estimation effectuée en novembre 2020 pour cette année-ci, la banque s’attend à ce que les prix soient gelés, mais elle ne s’attend pas à une chute. Au contraire: elle part encore toujours d’une hausse de 3%.

Pour cette année-ci, Belfius s’attend au pourcentage de - 0,1%. Pour l’année 2022, la banque compte sur un redressement de 0,7%.

Les taux bas jouent encore toujours un rôle important dans ce contexte. Par conséquent, les prêts hypothécaires restent intéressants. Aux taux actuels, les ménages peuvent emprunter des montants plus considérables qu’auparavant.

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Simultanément, les investisseurs déterminent un plancher pour les prix. Le livret d’épargne ne rapporte presque plus rien. Si l’on tient également compte de l’inflation, le pouvoir d’achat lié à l’argent sur les livrets d’épargne sera même partiellement réduit. Par conséquent, les épargnants continuent de rechercher des alternatives et l’immobilier leur offre encore toujours de la certitude.

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Au niveau individuel

Bien entendu, ces attentes concernent le niveau ‘macro’ et non pas la valeur des habitations individuelles. La valeur d’une maison distincte ou d’un appartement distinct est influencée par de nombreux facteurs. Est-il/elle bien entretenu(e)? Comment évolue le quartier? Y a-t-il des transports publics dans l’environnement immédiat? Le bien est-il fort éloigné du centre-ville? De nouveaux logements sont-ils prévus dans le quartier? Tous ces aspects ont un impact sur la valeur d’une habitation ou d’un appartement (elle pourra baisser ou augmenter). D’ailleurs, la situation sur les marchés boursiers est comparable. Même en cas de hausses boursières considérables, certaines actions peuvent chuter. Et même si les marchés boursiers sont à la hausse, ceci ne signifie pas encore que toutes les valeurs suivent.

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