8 tuyaux en vue d’un portefeuille immobilier optimal

18 juin 2024

Si vous n’investissez pas votre argent uniquement en bourse, mais également dans l'immobilier, vous courez moins de risques. Mais comment optimiser votre portefeuille immobilier? Ci-dessous, Guide-epargne.be vous donne 8 tuyaux de Geert Berlamont, administrateur délégué du groupe immobilier ‘Dewaele Vastgoedgroep’.

1. Regardez-vous dans le miroir

Investissez-vous dans un bien immobilier en vue de le mettre en location? Dans ce cas, soyez honnête avec vous-même en ce qui concerne vos capacités de bailleur. Pouvez-vous assurer le suivi du paiement des loyers? Envoyez-vous dans les délais des lettres de mise en demeure à vos locataires? Indexez-vous correctement le loyer? Pouvez-vous résoudre des problèmes techniques? Si c’est le cas, vous êtes bel et bien capable de gérer vous-même votre patrimoine. N'y parvenez-vous pas toujours? Dans ce cas, vous pouvez faire appel à un partenaire externe (une agence immobilière, par exemple).

2. Restez au courant de la législation et des règles fiscales en la matière

«Chaque année, le gouvernement introduit de nombreuses modifications fiscales,» selon Berlamont. «Ainsi, vous pouvez actuellement mettre des biens en location en facturant la TVA, que vous pourrez récupérer ensuite. Toutefois, la législation sur la qualité d’habitat change aussi régulièrement. Et chaque région dispose de sa propre réglementation en matière de location.» Mieux vaut être au courant de toutes ces modifications, car elles pourront vous coûter/rapporter de l'argent.

3. Investissez surtout de manière rationnelle

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif, mieux vaut ne pas vous laisser guider par vos émotions. «Tenez surtout compte des chiffres et des souhaits des locataires que vous souhaitez attirer plutôt que de vos propres besoins, car vous n'allez pas occuper le bien vous-même (sauf s'il s'agit de votre propre maison de vacances, bien entendu).»

4. Discutez avec la nouvelle génération

Les portefeuilles immobiliers se transmettent souvent d’une génération à l’autre. «Toutefois, les enfants ne sont pas toujours aussi intéressés par les biens immobiliers que les parents qui veulent les transmettre. Discutez donc de leurs souhaits et sachez qu'il existe des techniques pour minimiser la charge fiscale via les droits de succession (à condition d'anticiper à temps).»

5. Recherchez un nouveau bien immobilier en vue de le mettre en location

En effet, plus la qualité de votre bien est élevée, plus la relation avec votre locataire sera bonne. «Si l’habitation est neuve, le locataire ne se plaindra pas et l’entretiendra correctement. Cet immeuble vous permettra également de réaliser une meilleure plus-value lors de sa revente ultérieure.

6. Ne vous considérez pas comme étant riche

«Lorsqu'ils rencontrent un problème au niveau de leur bien immobilier, certains propriétaires pensent qu’il va s'arrêter là,» selon Berlamont. «Tandis qu'il s'ensuit parfois une cascade de problèmes, de frais d'entretien et de charges financières. Evaluez de manière réaliste si votre portefeuille immobilier est suffisamment rentable, en tenant compte du rendement après déduction des frais.»

7. Analysez régulièrement votre portefeuille immobilier

«Tous les 3 mois, les investisseurs discutent avec leur banquier privé au sujet de leur patrimoine mobilier, mais ils oublient d'analyser minutieusement leur patrimoine immobilier. Tentez de garder une vue bien claire sur votre bien immobilier. Faites-le dans une perspective à long terme, en concertation avec vos enfants, par exemple.»

8. Empruntez pour votre achat immobilier

«Supposons que vous souhaitiez acheter un appartement neuf de 250.000 euros et que vous disposiez de 250.000 euros à cet effet. Vous pouvez acheter 1 appartement entièrement de votre propre poche, mais mieux vaut acheter 2 appartements de 250.000 euros, en payant une moitié de votre propre poche et en finançant l'autre moitié à chaque fois».

Vous pouvez le faire à l’aide d’un prêt de 250.000 euros sur une durée de 15 ans au taux de 3%, par exemple. Dans ce cas, vous devrez payer des mensualités s’élevant environ à 1.720 euros (soit 860 euros par appartement). Vous pourrez compenser cette dépense par le loyer que vous percevrez. «Dans ce contexte, vous pouvez compter sur une indexation des loyers de 1% sur base annuelle,» selon Berlamont.

Tuyau: Optez pour le meilleur prêt hypothécaire.

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