Voici comment les banques évitent d’accorder des prêts hypothécaires de longue durée

2 août 2021

Un prêt hypothécaire d'une durée de 30 ans échelonne dans le temps les montants mensuels à rembourser. Ceci devrait permettre aux acheteurs potentiels avec un budget limité de réaliser plus facilement leurs rêves immobiliers. En réalité, la situation est moins favorable cependant. Tandis que certaines banques ne reprennent même pas les crédits de longue durée dans leurs fiches tarifaires, les taux d'intérêt élevés ont eu un effet dissuasif auprès d’autres acteurs.

Un prêt hypothécaire vous permet de financer l’achat de la maison de vos rêves. En optant pour une plus longue durée, vous pourrez plus facilement effectuer vos remboursements mensuels. Supposons que vous vouliez acheter une maison de 210.000 euros et que vous empruntiez à cet effet le montant de 200.000 euros sur une durée de 20 ans au taux d'intérêt fixe de 2%. Dans ce cas, vos remboursements mensuels s’élèveraient à 1.010 euros. L’échelonnement sur 30 ans au même taux d'intérêt résulterait en des remboursements mensuels de 737 euros, ce qui constituerait donc une différence considérable.

Tuyau: Découvrez ici quels taux d’intérêt d’autres acheteurs ont négociés.

Des règles plus strictes

En réalité, la situation est moins favorable. Actuellement, les banques belges appliquent des règles plus strictes en accordant leurs crédits immobiliers. A la demande de la Banque Nationale de Belgique, elles sont moins enclines à accorder des crédits à risque et elles veillent entre autres à ce que l’apport propre des acheteurs s’élève au moins à 10% du prix d'achat (pour 65% des prêts accordés).

Plus de risques = un taux d’intérêt plus élevé

A cause de cette durée plus longue, l'encours du crédit représente un certain pourcentage du prix d'achat durant une plus longue période. Dans notre exemple (la maison de 210.000 euros), avec une durée de 30 ans, il faudrait attendre 74 mois au total avant que l'encours du crédit ne descende en dessous de 80% du prix d'achat. Avec une durée de 20 ans, ce serait déjà le cas au bout de 46 mois.

L’effet dissuasif

Plus l'encours du crédit est élevé, plus les pertes potentielles pour la banque en cas de vente forcée de l’habitation seront considérables. Par conséquent, les banques préfèrent ne pas accorder des prêts d'une durée de 30 ans. KBC, par exemple, ne les accorde pas du tout, tandis que d'autres banques vous découragent de le faire en vous facturant un taux d'intérêt plus élevé. Ceci est également démontré par les fiches tarifaires des 4 plus grandes banques de notre pays:

BNP Paribas Fortis	KBC	Belfius	ING
Durée 10 ans	2,05%	2,20%	1,64%	3,10%
Durée 15 ans	2,20%	2,49%	1,82%	3,25%
Durée 20 ans	2,25%	2,68%	1,97%	3,45%
Durée 25 ans	2,65%	2,80%	2,12%	3,70%
Durée 30 ans	4,50%	Pas d’option sur la fiche tarifaire	4,03%	5,10%

Pour établir ce tableau, nous nous sommes basés sur les prix provenant des fiches tarifaires officielles. Dans certains cas, les différences mutuelles peuvent être attribuées aux réductions (comprises ou non) que les banques vous accordent pour contracter des produits complémentaires tels qu’une assurance solde restant dû.

Au moins 100.000 euros en plus

Par conséquent, un prêt de longue durée est nettement plus cher pour les acheteurs potentiels. En effet, votre taux d'intérêt sera non seulement plus élevé, mais vous devrez également payer des intérêts durant une plus longue période. Auprès de BNP Paribas Fortis, pour un montant de 200.000 euros sur une durée de 20 ans et avec un taux d'intérêt fixe de 2,25%, vous aurez payé au total 48.020 euros d'intérêts au bout de la durée. Sur une durée de 30 ans, le taux d'intérêt s’élève à 4,50% et les intérêts globaux s'élèveront à 158.922 euros.

Tuyau: Vérifiez ici quel est l’impact de la durée et du taux sur les intérêts globaux.

Conclusion

D’une manière peu subtile, les banques vous découragent de contracter un crédit immobilier sur une durée de 30 ans. Il vaut donc certainement la peine de vérifier si une plus courte durée n’est pas une option pour vous étant donné que ceci vous coûtera beaucoup moins cher finalement.

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