Vaut-il mieux investir dans l'immobilier à titre privé ou via une société?

6 décembre 2023

De nombreux investisseurs belges considèrent également l'immobilier comme une manière d'investir une partie de leur capital. Mais comment avez-vous intérêt à le faire: à titre privé ou via une société?

D'un point de vue purement fiscal, on pourrait penser qu'il vaut mieux investir dans l'immobilier via une société qu’à titre privé. En effet, tandis que le fisc impose normalement les revenus immobiliers dans l'impôt sur le revenu des personnes physiques à des taux progressifs (pouvant s’élever jusqu'à 50%), dans l'impôt sur les sociétés, vous ne devez payer que le taux forfaitaire de 25% (parfois même 20%, mais sur la première tranche de 100.000 euros).

Mais ce n'est pas tout, car la base imposable sur laquelle vous devez payer des impôts, est tout aussi importante. Vous devez payer l'impôt sur les sociétés sur vos revenus réels, que vous pouvez réduire en déduisant fiscalement vos coûts. L'impôt sur le revenu des personnes physiques est dû sur des revenus (fictifs) moins élevés, calculés en fonction du revenu cadastral.

En outre, vous devez payer des impôts supplémentaires pour transférer vers votre patrimoine privé les revenus provenant des biens immobiliers de votre société. Et nous n’avons pas encore tenu compte de quelques autres impôts que vous devez payer en investissant dans l'immobilier à titre privé ou via une société.

Quels impôts sont liés à l’achat?

En achetant un bien immobilier, vous devez payer des droits d'enregistrement sur le prix d'achat: 12% en Flandre, 12,5% en Région wallonne et à Bruxelles. Les sociétés peuvent déduire fiscalement ces frais; les particuliers ne peuvent pas le faire. Toutefois, en tant que particulier, il se peut que vous puissiez bénéficier de droits d'enregistrement moins élevés, par exemple si vous achetez une habitation familiale.

Quels impôts sont liés aux revenus fonciers?

En ce qui concerne l'impôt sur le revenu des personnes physiques, ceci dépend surtout de la destination que vous donnez à l'immeuble. Pour une habitation familiale, vous ne devez pas payer d'impôt sur le revenu. Ne mettez-vous pas le bien en location ou le faites-vous uniquement à usage privé? Dans ce cas, le fisc ne vous imposera que sur un revenu ‘fictif’ (basé sur le revenu cadastral) à des taux progressifs (maximum 50%). Ce revenu cadastral est nettement inférieur à la valeur locative réelle. Vous ne devrez donc payer que peu d'impôts. Votre locataire utilise-t-il l'immeuble à des fins professionnelles? Dans ce cas, vous devrez payer des taux progressifs sur le loyer brut réellement perçu, après déduction d'une indemnité forfaitaire de 40%.

Votre société met-elle un immeuble à votre disposition gratuitement (ou à un loyer trop bas) tandis que vous êtes chef d'entreprise? Dans ce cas, la société ne devra payer que peu d'impôts ou même pas d'impôts du tout sur cet immeuble, mais le fisc vous imposera sur un avantage en nature. En principe, la société pourra déduire fiscalement tous les frais réels et amortissements pour l'immeuble.

Et en cas de vente?

Ici aussi, des règles fort différentes sont d'application si vous vendez le bien immobilier en tant que personne privée ou en tant que société. La vente génère-t-elle une plus-value pour la société? Dans ce cas, elle devra normalement payer un impôt sur les sociétés de 20-25%. Ceci peut être un facteur considérable dans votre décision d'acheter ou non un bien immobilier via votre société. Toutefois, cet impôt pourrait être étalé.

Si vous vendez le bien en tant que personne privée, vous ne devez normalement pas payer d'impôt sur la plus-value, sauf s'il s'agit d’une plus-value ‘rapide’ ou ‘spéculative’, ou si vous achetez et revendez régulièrement des biens immobiliers en tant que particulier. Il se peut que le fisc considère cette plus-value comme des revenus professionnels.

Quelle est donc la meilleure option: à titre privé ou via une société?

Mieux vaut acheter une habitation familiale à titre privé, entre autres parce que les droits d'enregistrement sont moins élevés et que vous ne devez pas payer d'impôt sur le revenu. Même si vous souhaitez acheter un bien immobilier pour usage privé ou pour le mettre en location à des fins privées, vous avez intérêt à le faire à titre privé. Voulez-vous acheter un bien immobilier à usage professionnel? Dans ce cas, l'investissement via votre société est une option à envisager, car ce n'est que dans ce cas-ci que vous pourrez déduire entièrement vos frais encourus.

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