Vaut-il mieux acheter ou louer une maison?

9 août 2023

«Louer une maison? C’est jeter l’argent par les fenêtres!». On l’entend souvent, mais est-ce bien le cas? Et si vous achetez une maison, ne devrez-vous pas gérer votre budget durant des décennies afin de pouvoir payer tous les frais qui y sont liés? Ci-dessous, Guide-epargne.be a fait le calcul.

Concrètement, nous simulons 2 scénarios. Quelle est la meilleure démarche à entreprendre lorsque vous cherchez une maison pour un ménage moyen de 4 personnes: acheter ou louer? Et que faire si vous cherchez un appartement pour un couple sans enfants? Supposons que vous et votre partenaire ayez 35 ans et que vous ayez trouvé un bien immobilier à Nivelles.

Selon Statbel, en 2022, le prix médian d'une maison de type fermé ou demi-fermé s’élevait à 290.000 euros en Wallonie. Le prix médian d'un appartement s’élevait à 175.000 euros. Nous allons utiliser ces prix dans nos calculs.

Voulez-vous acheter la maison?

Si vous voulez contracter un prêt hypothécaire, la banque vous demande un apport propre de 20%, en général. Au mois d’août 2023, le taux fixe moyen d'un crédit hypothécaire d'une durée de 25 ans s’élève à 3,49%, selon le Baromètre des taux d'Immotheker.

Vous pourriez donc emprunter 80% du prix d'achat de cette habitation (232.000 euros). Selon le simulateur de Guide-epargne.be, vous devrez rembourser à la banque 1.153,42 euros par mois durant 25 ans dans ce cas. Au taux de 3,49%, les intérêts globaux s'élèveront à 114.026,88 euros. Le coût global auprès de la banque s'élèvera à 346.026,88 euros.

Pour l'assurance solde restant dû, nous avons effectué une simulation auprès de BNP Paribas Cardiff. Vous choisissez l'option la plus avantageuse et payez la prime en 1 seule fois: 5.281,90 euros.

Le notaire vous facture également des frais. Selon notaire.be, ces frais liés à l'achat de l’habitation (taxe et droits d'enregistrement, droit d’annexes, honoraires, frais administratifs, frais de tiers, frais de transcription, droit d’écriture et TVA) s'élèvent au total à 40.663,76 euros en Wallonie. Les frais de notaire pour le crédit lié à l’habitation s'élèvent à 5.908,46 euros.

Si nous nous basons sur un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros, vous devrez payer 754,26 euros de précompte immobilier sur base annuelle, selon le simulateur de l'administration fiscale du Brabant wallon.

Voulez-vous acheter l’appartement?

Vous pouvez emprunter 80% du montant d'achat de 175.000 euros: à savoir 140.000 euros. Vous devrez rembourser 696,03 euros par mois durant 25 ans. Au taux fixe de 3,49%, les intérêts s'élèveront à 68.809,32 euros. Au total, vous devrez payer 208.809,32 euros à la banque. Vous devrez également payer 3.342,18 euros pour votre assurance solde restant dû auprès de BNP Paribas Cardiff.

Pour un appartement en Wallonie, le notaire vous facture 25.703,20 euros. Les frais de notaire pour le crédit lié à l'appartement s'élèvent à 4.390,26 euros. Si nous nous basons sur un revenu cadastral non indexé de 800 euros, vous devrez payer 603,32 euros de précompte immobilier sur base annuelle, selon le simulateur du Brabant wallon.

25 ans après votre achat

Votre prêt sera remboursé au bout de 25 ans. Votre maison vous aura coûté 475.248,96 euros (crédit + apport propre + frais de notaire + assurance solde restant dû + précompte immobilier) et votre appartement vous aura coûté 292.327,96 euros. Si nous supposons que vous puissiez tous les 2 fêter votre 85^ème anniversaire, après le remboursement de votre prêt, vous devrez uniquement payer le précompte immobilier durant 25 ans. Ainsi, la somme globale s’élèvera à 494.105,44 euros pour la maison et à 307.410,96 euros pour l'appartement. Etant donné que les frais d'entretien et de rénovation sont difficiles à estimer correctement, nous ne les avons pas repris dans nos calculs.

Et si vous louez le bien?

Supposons maintenant que vous louiez la maison ou l'appartement tout au long de votre vie. Selon la Confédération des professions immobilières (CIB), en Wallonie, vous devez payer en moyenne 888 euros de loyer mensuel pour une maison de type demi-fermé et en moyenne 704 euros pour un appartement. Supposons que vous payiez ces loyers. Dans ce cas, au bout de 25 ans, vous aurez déjà payé 266.400 euros pour la maison et 211.200 euros pour l'appartement. En outre, vous devrez encore la/le louer durant 25 ans, jusqu'à votre 85^ème anniversaire. Finalement, vous aurez donc payé 532.800 euros de loyer pour la maison et 422.400 euros de loyer pour l'appartement. Dans ce contexte, nous n'avons pas encore tenu compte de l'indexation du loyer.

Quelle option est donc la plus avantageuse?

Indépendamment des frais d'entretien et de rénovation, du bonus logement pour les propriétaires d'une habitation, des rendements d'épargne plus considérables et des indexations de loyer dont les locataires doivent tenir compte, la conclusion est bien claire: louer un bien coûte plus cher que de l’acheter. L'achat de la maison vous coûterait 494.105,44 euros, mais vous devriez payer 532.800 euros de loyer. L'achat de l'appartement vous coûterait 307.410,96 euros, mais la location vous coûterait 422.400 euros.

Tuyau: Calculez votre prêt hypothécaire à l’aide de notre simulateur.

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