Puis-je encore emprunter 100% de la valeur de mon habitation?

25 juillet 2020

Quel montant puis-je emprunter? Il s’agit d’une des questions les plus fréquentes posées aux banquiers par ceux qui veulent acheter ou construire un appartement ou une maison. Peuvent-ils encore emprunter l’entièreté du prix d’achat? Ou doivent-ils automatiquement disposer d’un certain capital de départ?

Le critère principal est la capacité de remboursement de l’emprunteur. Quelle partie de vos revenus mensuels garderez-vous après avoir payé tous vos autres frais (alimentation, voiture, télécom, assurances…)? Afin de le savoir, vous pouvez, par exemple, verser tous les mois un certain montant sur votre compte d’épargne.

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Dès que vous savez quel montant mensuel vous pouvez consacrer à votre prêt immobilier, vous pouvez vérifier à quel montant global ceci correspond. A cet effet, vous pouvez faire des simulations avec plusieurs délais de remboursement.

Si vous pouvez, après avoir constitué des réserves pour faire face à des frais inattendus, consacrer 1.010,50 euros par mois à vos remboursements, vous pourrez emprunter 200.000 euros au taux de 2% sur une durée de 20 ans. Pour 1.015,14 euros par mois, vous pouvez déjà emprunter 240.000 euros au taux de 2% si vous êtes prêt(e) à rembourser votre crédit immobilier durant 25 ans.

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La valeur de votre habitation

En outre, les banques doivent tenir compte des exigences imposées par la Banque Nationale. Elle leur a demandé d’être plus prudentes. Si les gens empruntent de trop, ils risqueront d’éprouver des difficultés à rembourser leur prêt hypothécaire et les banques seront confrontées à des créances irrécouvrables. Afin de récupérer (partiellement) le montant restant dû, elles devront faire revendre les habitations (vente forcée), ce qui pourrait causer des problèmes au cas où les marchés immobiliers seraient à la baisse.

Voilà pourquoi les banques ne peuvent plus prêter que 90% de la valeur du bien aux personnes qui veulent acheter ou construire une habitation familiale. Dès le départ, cela leur permet de constituer des réserves de 10% quoiqu’il puisse y avoir des exceptions considérables. Pour 35% des prêts hypothécaires qu’elles accordent, elles peuvent dépasser cette limite de 90%. Pour 5% d’entre eux, elles peuvent même dépasser la limite de 100%. Cette dernière exception permet également aux emprunteurs de payer (une partie de) leurs frais supplémentaires tels que les droits d’enregistrement et les assurances.

En pratique, les banques encouragent leurs clients à augmenter leurs apports propres en leur facturant un taux d’intérêt moins élevé s’ils doivent moins emprunter. Et cet avantage peut être considérable. Ceux qui doivent payer le taux de 2% pour un prêt immobilier de 200.000 euros sur une durée de 20 ans, devront payer 240 fois 1.010,05 euros, suite à quoi ils auront remboursé 242.412,70 euros à la banque au bout de la durée de leur crédit hypothécaire. Si le taux baisse jusqu’à 1,80%, les remboursements mensuels s’élèveront à 991,56 euros et le remboursement global s’élèvera à 237.973,50 euros, soit 4.439,20 euros en moins.

A ceux qui empruntent en vue d’acheter une habitation pour la mettre en location ensuite, les banques peuvent encore accorder 80% de la valeur du bien. Dans 10% des cas, elles peuvent dépasser cette limite, mais elles ne peuvent pas dépasser la limite de 90%. Ceux qui veulent acheter une propriété d’investissement, devront donc payer au moins une partie de leur propre poche.

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Les prêts sociaux

Toutefois, il est également possible d’emprunter 100% du prix d’achat ou de la valeur de l’habitation. A cet effet, les Wallons peuvent s’adresser à la Société Wallonne du Crédit ou au Fonds du Logement de Wallonie (pour les familles nombreuses). Actuellement, ils accordent des prêts immobiliers à taux fixe pour des durées variant de 5 à 30 ans.

Afin d’obtenir un tel prêt hypothécaire, vous devez remplir 2 conditions importantes. Ainsi, les revenus annuels des emprunteurs ne peuvent pas s’élever à plus de 53.900 euros s’ils sont célibataires et s’ils n’ont pas d’enfants. Pour les familles plus nombreuses ou ayant des enfants à charge, ces limites seront majorées. Par ailleurs, la valeur de l’habitation ne peut pas dépasser le montant de 230.000 euros. Ici aussi, des majorations sont d’application pour les familles plus nombreuses, les familles ayant des enfants à charge et les familles habitant dans les communes qui bénéficient d’un régime préférentiel.

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