Les logements seront-ils encore plus chers en 2018?

20 janvier 2018

Depuis plusieurs années, nous entendons que les prix des maisons et des appartements sont beaucoup trop élevés dans notre pays. Et pourtant, les derniers mois, ils ont encore augmenté pour atteindre de nouveaux records. Cette tendance se poursuivra-t-elle également en 2018?

Une tendance à la hausse à long terme

En 2017, le prix des logements existants a probablement connu une croissance modeste de 2,5%. En 2016, la croissance s'élevait à 0,8%, selon le service d'études d'ING. Ce sont surtout les maisons en Flandre qui ont fait augmenter les prix, avec une hausse attendue de 3,0%. L'estimation d'ING correspond aux constats de la fédération des notaires.

Selon les derniers chiffres disponibles, durant le 3ème trimestre de 2017, le prix moyen des logements dans notre pays a encore augmenté de 1,7% par rapport au trimestre précédent, pour atteindre 243.344 euros. On retrouve les prix les plus élevés dans la Région de Bruxelles-Capitale: une maison y coûtait 441.865 euros en moyenne. Vous deviez payer 270.389 euros en Flandre et 184.155 euros en Wallonie. Dans toutes les régions, de nouveaux records ont été atteints.

Les prix des appartements ont également atteint des records. Fin septembre, le prix moyen d'un appartement en Belgique s'élevait à 218.294 euros. A Bruxelles, le prix moyen s'élevait à 242.205 euros. En Flandre, il s'agissait de 221.875 euros et en Wallonie de 172.609 euros. Actuellement, vous payez en moyenne 15.000 à 20.000 euros de plus pour un appartement par rapport à 2012.

Depuis le début des années 70, les prix de l'immobilier sont à la hausse dans notre pays. Durant cette période de quarante ans, ils n'ont baissé que deux fois: lors de la crise au début des années 80 et lors de la crise bancaire en 2008-2009.

Des crédits logement avantageux

Les derniers temps, les prix de l'immobilier ont surtout été soutenus par les taux d'intérêt bas, ce qui a permis aux emprunteurs d'emprunter un montant nettement plus élevé.

Exemple:
Pour une mensualité d'environ 750 euros au taux d'intérêt de 1,5%, vous pourrez contracter un crédit de plus de 150.000 euros.
Pour une mensualité d'environ 750 euros au taux d'intérêt de 4%, vous ne pourriez emprunter que 125.000 euros.

Cela implique également que les acheteurs potentiels peuvent miser plus haut en ce qui concerne les prix.

Pour les investisseurs, les taux bas des crédits logement jouent également un rôle. En effet, suite aux rendements peu élevés des livrets d'épargne et des comptes à terme, ils recherchent des alternatives en matière d'investissements. Afin d'obtenir de leurs revenus locatifs un rendement plus élevé que celui qu'ils obtiendraient auprès de la banque, ils peuvent également payer un prix d'achat plus élevé pour leurs biens immobiliers.

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Une augmentation exagérée

Pourtant, selon les experts, les prix actuels des logements en Belgique sont exagérés. Cette situation est comparable à celle dans quelques-uns de nos pays voisins, où le marché du logement a déjà subi des corrections considérables. La Banque Nationale a analysé que la surévaluation des maisons en Belgique s'élève environ à 7,8% actuellement. A cet effet, elle s'est entre autres basée sur le rapport entre les prix d'achat et les revenus moyens ainsi que sur le rapport entre les prix d'achat et les prix de location.

Les perspectives

Que se passera-t-il dans les mois à venir? L'augmentation a-t-elle atteint ses limites ou devons-nous nous attendre au pire? Cela dépendra entre autres de l'évolution des taux. Dans son rapport immobilier précédent, ING avait écrit ce qui suit: "Le fait que le marché immobilier avait été plus abordable depuis 2010, résultait principalement de la baisse des taux. Voilà pourquoi les prix du marché pourraient subir une première modification de tendance depuis 2005."

En ce qui concerne l'année 2018, ING reste encore positive. Pour cette année-ci, elle s'attend à une légère hausse des taux d'intérêt sans impact considérable sur les prix des logements (augmentation de 0 à 1,5%). Après 2018, la banque s'attend à ce que les prix baissent (légèrement).

Ensuite, ils devraient être limités. "L'augmentation nominale des prix entre 2010 et 2020 ne s'élèvera pas à plus de 15%, soit dix fois moins que dans les années durant lesquelles les prix avaient augmenté considérablement (1999-2008). Compte tenu de l'inflation, il sera même question d'une correction, à concurrence de la surévaluation estimée du marché par la Banque Nationale, soit 7 à 8%."

Le fait que les banques deviennent de plus en plus strictes, va également jouer un rôle: les candidats emprunteurs qui ne disposeront pas de fonds propres plus élevés, devront accepter un taux d'intérêt plus élevé.

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