Les habitations devenues plus chères obligent les Belges à emprunter plus

7 octobre 2019

Ces derniers mois, les prix des habitations ont davantage augmenté dans notre pays; il n’est donc pas surprenant que les acheteurs empruntent plus. Entretemps, la Banque Nationale a demandé aux banques commerciales d’être plus prudentes en accordant des crédits immobiliers aux personnes qui veulent emprunter un montant trop élevé par rapport à la valeur de leur maison ou appartement.

Ceci n’est pas surprenant. Cette année-ci, les prix des habitations ont à nouveau augmenté. En Région wallonne, le prix médian d’une construction fermée ou semi-ouverte s’élève déjà à 145.000 euros, soit une hausse de 5,5% par rapport à l’année dernière. Pour une construction ouverte, durant le premier semestre, le prix médian a même augmenté jusqu’à 236.000 euros, soit 6.000 euros (ou 2,6%) de plus qu’en 2018. Et pour un appartement, il fallait déjà payer 145.000 euros, soit 5.000 euros (ou 3,6%) de plus qu’il y a 12 mois.

Le prix médian est le prix qui se trouve au centre d’un ensemble de prix variant de ‘bon marché’ à ‘cher’. Par conséquent, une moitié des acheteurs ont payé plus; l’autre moitié a payé moins. Contrairement au prix moyen, le prix médian reflète mieux la réalité parce qu’il n’est pas déformé par les habitations extrêmement chères.

Par ailleurs, la Wallonie n’est pas une exception. En Région flamande, le prix médian a également augmenté. Pour une construction fermée ou semi-ouverte, durant le premier semestre, il a augmenté de 2,2% pour atteindre 230.000 euros. Pour une construction ouverte, il a augmenté de 15.000 euros (ou 4,8%) pour atteindre 325.000 euros. Et pour un appartement, le prix médian a augmenté de 5.000 euros (ou 2,7%) pour atteindre 190.000 euros.

En Région bruxelloise, on a également constaté cette évolution. En outre, la Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère. Durant le premier semestre, le prix médian d’une construction fermée ou semi-ouverte y a augmenté de 10,1% pour atteindre 399.000 euros. Pour une construction ouverte, le prix médian a augmenté de 10.000 euros (ou 1,2%) pour atteindre 840.000 euros. Les appartements y ont été vendus pour le montant médian de 200.000 euros, soit une hausse de 4.000 euros (ou 1,2%) par rapport à l’année dernière.

Les acheteurs empruntent plus

Les prix plus élevés des habitations se reflètent également par les montants empruntés plus élevés. Selon l’Union professionnelle du crédit (UPC), le montant moyen emprunté pour l’achat d’une habitation s’élevait déjà à 169.941 euros durant le deuxième trimestre de cette année-ci, par rapport à 157.584 euros durant la même période de l’année dernière. Pour la construction d’un bien immobilier, le montant moyen emprunté durant cette même période a augmenté de 171.026 euros à 175.611 euros. Et pour l’achat d’un bâtiment immédiatement suivi par des travaux de rénovation considérables, le montant moyen a augmenté de 179.808 euros à 189.625 euros.

L’UPC ne fait pas de distinction par région. En outre, elle prend en considération tous les types d’habitat (maison, appartement…).

Suite aux prix plus élevés, de nombreux emprunteurs doivent faire financer par la banque une plus grande partie de leur habitation. En effet, ils n’ont pas beaucoup d’alternatives s’ils ne sont pas aidés financièrement par leurs parents ou grands-parents. Cependant, le fait que les taux d’intérêt ont baissé considérablement entretemps, leur permet d’emprunter un montant plus élevé pour le même remboursement.

Entre 2012 et 2014, la Banque Nationale de Belgique avait constaté une chute considérable des ‘gros’ prêts immobiliers. Le pourcentage des personnes ayant emprunté plus de 100% de la valeur de leur bien immobilier avait baissé de 13% à 7%.

Mais depuis lors, la situation a été inversée. Le nombre de personnes ayant emprunté plus de 80% de la valeur de leur bien immobilier, a augmenté de 41% à 53% entre 2014 et 2018 (et de nombreuses personnes ont même emprunté entre 90% et 100%). Toutefois, on ne sait pas comment ces chiffres sont répartis parmi les divers types d’habitat (maison, villa, appartement…).

Simultanément, la durée de remboursement moyenne a été prolongée. Entre 2016 et 2018, le nombre de personnes ayant emprunté sur une période de plus de 20 ans a augmenté de 29% à 39%.

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La prudence s’impose

Dans ce contexte, la Banque Nationale et le Comité européen du risque systémique tirent la sonnette d’alarme. Au cas où les taux augmenteraient, de nombreux emprunteurs pourraient éprouver des difficultés. En outre, ils considèrent que les prix de l’immobilier ont trop augmenté actuellement, suite à quoi on pourrait s’attendre à une chute tôt ou tard.

Si les emprunteurs ne sont plus capables de rembourser leur crédit hypothécaire, les banques seront obligées de vendre les biens immobiliers sur lesquels elles ont pris une hypothèque afin récupérer les montants dus. Au cas où les prix de l’immobilier baisseraient (considérablement), elles disposeraient de garanties inférieures et risqueraient donc de subir des pertes (considérables).

Nous sommes curieux de voir comment les banques vont réagir durant les mois à venir.

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