Les candidats acheteurs se désistent à cause des taux hypothécaires élevés

27 novembre 2023

2023, l'année durant laquelle les Belges ont annulé ou reporté l'achat d'un bien immobilier parce que son financement est devenu (trop) cher. Durant les 3 premiers trimestres de cette année-ci, les demandes de prêts hypothécaires ont atteint leur plus bas niveau depuis 2010.

Selon le Baromètre des taux d'Immotheker Finotheker, ceux qui veulent contracter un prêt à taux fixe sur une durée de 20 ans (ce que plus de 90% des emprunteurs font), doivent payer environ 3,67% d'intérêts actuellement s'ils doivent emprunter au maximum 80% de la valeur de leur bien immobilier. Ceci signifie que durant 240 mois, ils devront payer 1.464,03 euros par mois au cas où ils financeraient 250.000 euros à l’aide d’un crédit bancaire. Au total, les intérêts globaux qu'ils devront payer à la banque (en plus du capital emprunté sur toute la durée), s'élèveront à 101.366,85 euros dans ce cas.

Il y a 1 an, le taux d'intérêt pour ce même prêt s’élevait encore à 3,29%. Par rapport à ceux qui avaient contracté un prêt jadis, les emprunteurs doivent maintenant payer 47 euros de plus tous les mois, soit une différence de plus de 11.000 euros sur toute la durée.

Par rapport à il y a 2 ans, la hausse des taux est encore plus prononcée. Au début du mois de décembre 2021, le taux moyen des prêts à taux fixe sur une durée de 20 ans ne s'élevait qu’à 1,36%. Les mensualités s’élevaient à 1.189,38 euros. Par conséquent, les intérêts globaux sur toute la durée étaient donc limités à 35.450,29 euros. Autrement dit: ceux qui avaient contracté ce même crédit il y a 2 ans, devront rembourser presque 66.000 euros de moins sur toute la durée.

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Surtout les prêts à taux variable sont devenus plus chers

Un autre constat frappant: les prêts à taux variable sont plus chers que les prêts à taux fixe actuellement. Ainsi, le taux des prêts dont les intérêts pourront être adaptés sur base annuelle, s’élève à 4,14% actuellement. Ceci résultera en des remboursements de 1.523,32 euros durant la première année, soit nettement plus que pour les prêts à taux fixe sur toute la durée.

Cette situation inhabituelle résulte de la politique des taux appliquée par la Banque Centrale Européenne. Ces derniers mois, elle a augmenté considérablement ses taux afin de freiner l'inflation. Le taux de la Banque Centrale a surtout un impact sur les prêts à court terme et sur les prêts dont le taux pourra être adapté sur base annuelle.

L'avantage lié à un taux annuellement adaptable: le taux d'intérêt pourra baisser pendant la durée du crédit. Mais il pourra tout aussi bien évoluer dans l'autre sens. Dans le pire des cas, il pourra doubler. Pour un taux d'un peu plus de 4%, ceci signifie qu'il pourra théoriquement atteindre un peu plus de 8%.

Dès lors, il n'est pas surprenant que de nombreux candidats emprunteurs se désistent. Durant le 3^ème trimestre, seuls 63.500 ménages ont demandé un prêt hypothécaire pour un montant global de 11,5 milliards d'euros, soit 15% de moins que durant la même période de l’année 2022. Le montant demandé a baissé de 14,5%. Par rapport à il y a 2 ans, la baisse est encore plus prononcée. Elle s'élève déjà à plus de 25%. Jadis, 87.000 crédits hypothécaires pour un montant global de 15 milliards d'euros avaient été demandés entre le début du mois de juillet et la fin du mois de septembre.

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Les taux hypothécaires supérieurs sont venus s'ajouter à l'augmentation des frais d'achat liés aux biens immobiliers. Par rapport à l'année dernière, le prix moyen d'une maison en Belgique a augmenté de 1%, selon le Baromètre des notaires. Bien que cette hausse ne soit pas si considérable, elle s'ajoute à celles de 8% en 2021 et de 7% en 2020. Cependant, il faut également tenir compte de l'adaptation des salaires à l'indice, qui permet aux emprunteurs de faire face à des remboursements plus élevés.

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