Les banques deviennent-elles plus sévères en accordant des prêts hypothécaires?
Est-ce de plus en plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire pour acheter la maison de vos rêves? La Banque Nationale de Belgique et le Comité européen du risque systémique indiquent que les banques belges accordent trop facilement des crédits immobiliers et ils exigent des adaptations.
Ces 2 institutions publiques affirment que les prix des maisons et des appartements sont devenus trop élevés. Elles assument donc qu’une baisse des prix fasse partie des possibilités. Dans ce cas, les banques pourraient éprouver des difficultés. En effet, ces dernières ont accordé de nombreux crédits hypothécaires pour l’achat de biens immobiliers sur lesquels elles ont pris une hypothèque, en général. Cette dernière leur donnera le droit de vendre le bien immobilier concerné au cas l’emprunteur ne rembourserait pas son prêt immobilier comme convenu, suite à quoi elles pourront quand même récupérer le montant dû. Toutefois, cette garantie sera nettement moins élevée au cas où les prix de l’immobilier baisseraient considérablement et au cas où les bénéfices liés aux ventes forcées seraient décevants.
La garantie hypothécaire
Dès lors, selon la Banque Nationale de Belgique et le Comité européen du risque systémique, la marge de sécurité des banques belges n’est pas assez élevée. Cette première avait déjà plaidé en faveur de la limitation des prêts hypothécaires accordés à 80% de la valeur vénale du bien immobilier hypothéqué.
Sur base des prêts immobiliers que les visiteurs du site de comparaison Guide-epargne.be ont introduits durant les 24 derniers mois, il est apparu qu’en moyenne 79% de la valeur de l’habitation a été emprunté. Cela correspond au constat de BNP Paribas Fortis, qui accorde 25% des crédits hypothécaires dans notre pays. L’année dernière, la quotité s’élevait à 76% en moyenne. Auprès des baby-boomers, qui empruntent plus souvent pour acheter une résidence secondaire et nécessitent moins de financement bancaire en général, elle s’élevait à 57%. Toutefois, auprès des jeunes de moins de 30 ans, elle s’élevait à 87%.
Les contrôleurs sont surtout inquiets au sujet des extrémités. Selon la Banque Nationale de Belgique, plus de la moitié des emprunteurs ont emprunté plus de 80% de la valeur de leur bien immobilier. Auprès de plus d’un tiers des emprunteurs, elle s’élève même à plus de 90%.
Remarque atténuante: le rapport entre l’encours du prêt immobilier et la valeur de l’habitation est le plus élevé lors de la phase initiale du prêt hypothécaire. Dès que le consommateur commencera à le rembourser, le capital restant dû diminuera. Ainsi, la marge pour la banque sera systématiquement augmentée au fil des années.
Le montant moyen
Une analyse ultérieure des chiffres de Guide-epargne.be nous apprend que le montant moyen des crédits immobiliers a augmenté de 193.000 euros en 2017 à 201.000 euros en 2018. Il suit donc les prix de l’immobilier à la hausse. En outre, grâce aux taux plus bas, les gens peuvent emprunter plus pour un même remboursement.
Ici aussi, les chiffres correspondent aux constats de BNP Paribas Fortis. En 2018, auprès de la plus grande banque de notre pays, le prix pour une nouvelle construction financée a augmenté de 6% (pour atteindre 207.952 euros); celui pour l’achat d’une habitation a augmenté de 2% (pour atteindre 199.002 euros).
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La combinaison d’une quotité stable et des montants empruntés plus élevés implique également que l’apport propre des emprunteurs est plus élevé.
En outre, les chiffres précités sont des moyennes. Ceci implique qu’ils sont plus élevés pour de nombreuses personnes et explique également pourquoi l’endettement des ménages belges a continué d’augmenter durant les dernières années.
La conjoncture
Tout ceci signifie-t-il qu’il devienne de plus en plus difficile d’emprunter? Beaucoup dépend de l’évolution de la conjoncture économique. En premier lieu, les banquiers évaluent encore toujours si le crédit hypothécaire pourra être remboursé. Ce sera plus facile pour les emprunteurs qui travaillent. Aussi longtemps que le marché de l’emploi restera stable, cela ne posera pas trop de problèmes.
En outre, les banques doivent placer auprès de la Banque Nationale les épargnes qu’elles ont récoltées auprès des épargnants et qu’elles n’ont pas su convertir en prêts immobiliers. Ensuite, la Banque Nationale leur imposera un taux d’intérêt de pénalité sur ces montants. Ceci stimule donc les banques à accorder des crédits hypothécaires.
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