Démolir et reconstruire avec 15% de réduction

10 mars 2024

Qui ne souhaite pas obtenir une réduction de 15% pour construire une habitation? C'est possible. Ceux qui démolissent une habitation pour y construire un nouveau bien, ne doivent payer que 6% de TVA sur les matériaux de construction et les heures de travail (au lieu du taux habituel de 21%). Du moins s'ils remplissent les conditions. Pour un projet de 300.000 euros, la différence s’élève donc déjà à 45.000 euros.

Ceux qui construisent un nouveau bâtiment, doivent en principe payer 21% de TVA sur la facture globale de l'entrepreneur (donc sur les matériaux de construction et les heures de travail).

Toutefois, il y a une exception. Ceux qui démolissent une habitation pour construire un nouveau bien sur la même parcelle (donc pas nécessairement au même endroit), ne doivent payer que 6% sur l'ensemble.

A cet effet, le projet doit remplir certaines conditions cependant. Ainsi, il doit s’agir de l’habitation propre du demandeur, où il va habiter quoiqu'il puisse aussi l'utiliser partiellement à des fins professionnelles. En revanche, la construction d'une résidence secondaire n'entre pas en ligne de compte, ni celle d’un bien d'investissement, sauf au cas où ce dernier serait mis en location à long terme dans le cadre de la politique du logement social.

L’habitation propre et unique

En outre, le demandeur ne peut pas être propriétaire d'une autre habitation. Ceci sera examiné au moment où il emménagera dans ce nouveau bien. Ceux qui possèdent encore d'autres habitations, ne pourront donc bénéficier du taux de TVA réduit que s’ils les vendent à temps. Toutefois, une période de tolérance est d'application pour l’habitation propre occupée par le propriétaire au moment de sa demande. Elle devra être vendue au 31 décembre de l'année de l’occupation de l’habitation pour laquelle l'avantage fiscal aura été demandé. En revanche, on ne tient pas compte des habitations dont le demandeur est devenu copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier suite à un héritage.

En ce qui concerne les couples mariés ou les cohabitants légaux, chaque partenaire doit remplir les conditions requises pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal. Si l'un d'eux ne remplit pas tous les critères, ils n’y auront pas droit.

En ce qui concerne les cohabitants de fait, la situation de chaque partenaire est examinée séparément cependant. Si le partenaire qui demande l’avantage, remplit les critères, il bénéficiera du taux réduit de 6%.

Remarque importante: le(s) bénéficiaire(s) de l'avantage fiscal doi(ven)t continuer à respecter les conditions. Dans le cas contraire, il(s) devra(devront) rembourser une partie de cet avantage. La période d'application n'expirera que le 31 décembre de la 5^ème année suivant l’occupation. Il s’agit donc de plus de 5 ans. La ‘sanction’ s’élèvera à 15% pour toutes les années en cours jusqu'à cette date finale. Toutefois, cette obligation expirera en cas de décès, de divorce ou de destruction de l’habitation (suite à un incendie, par exemple).

Mais ce n’est pas tout. Ainsi, la surface habitable de l’habitation ne peut pas s’élever à plus de 200 m². Toutefois, ce terme doit être interprété strictement. La superficie des escaliers, caves, greniers non habitables, garages, lavoirs et toilettes n’est pas prise en compte.

Finalement, le bien doit être construit par le particulier lui-même. La démolition et la reconstruction par un promoteur immobilier n’entrent plus en ligne de compte, sauf pour les projets dont le permis d’environnement a été demandé avant le 1^er juillet 2023 et qui seront achevés/vendus en 2024.

Ce régime est d'application pour l'ensemble du territoire belge.

Attention: les bricoleurs ne bénéficient pas du taux réduit de 6% sur l'achat de leurs matériaux! Pour pouvoir en bénéficier, l'intervention d'un entrepreneur est requise. En outre, l'autorisation de pouvoir appliquer la règle de 6% doit être demandée préalablement auprès de l'administration de la TVA.

Plus d'info: Chapitre 5 de la Loi-programme du 22 décembre 2023.

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