Acheter ou vendre une habitation: voici les documents dont vous avez besoin

8 janvier 2023

Gianni D’Angelo

Voulez-vous acheter ou vendre une habitation? Sachez que de nombreux documents sont requis à cet effet. Quels documents? Comment les obtenir? Et qui doit transmettre quoi? Ci-dessous, vous trouverez un aperçu des principaux documents dont les acheteurs ont besoin en contractant un prêt hypothécaire.

PEB

Lors de la vente d'une habitation en Région de Bruxelles-Capitale, un document PEB (Performance Energétique des Bâtiments) est requis. Pour l'acheteur, il s'agit d'un élément important lors de la conclusion d'un prêt hypothécaire. Ce document PEB est obligatoire entre autres lors de la vente d'une habitation de plus de 18 m² ou d'un bureau de plus de 500 m².

Le document PEB est subdivisé en 3 modèles: pour les constructions neuves, pour les anciennes habitations éventuellement rénovées et pour les bureaux. Une inspection PEB officielle ne peut être effectuée que par des 'certificateurs PEB' agréés par Bruxelles Environnement. Un tel certificat coûte 110-250 euros en moyenne.

‘PEB (Performance Energétique des Bâtiments)’ est la dénomination officielle en Wallonie. Ce certificat est obligatoire entre autres lors de la vente d'un immeuble d'une surface totale utilisable de plus de 50m². En ce qui concerne les immeubles à appartements en Wallonie, un rapport partiel est également requis pour les installations communes (installation de chauffage, système de ventilation, panneaux solaires…). L’inspection officielle est effectuée par un 'certificateur PEB' agréé par le gouvernement wallon. Le prix moyen d'un tel document s’élève à 110-250 euros.

L’inspection de l’installation électrique

Le vendeur doit transmettre à l'acheteur un rapport d'inspection des circuits électriques. Ce document est censé éviter qu'un défaut dans ces circuits ne provoque un court-circuit qui pourrait engendrer un incendie ou une électrocution. Ce document est obligatoire dans toute la Belgique. Pour les habitations dont l'installation électrique a été mise en service avant 1981, le vendeur doit faire effectuer l’inspection électrique avant la signature de l'acte notarié. Pour toutes les installations mises en place après 1981, la loi oblige les particuliers à faire inspecter périodiquement ces installations tous les 25 ans. Pour les installations mises en place avant 1981, les contrôles périodiques ne sont pas obligatoires si l'installation n'a pas subi d'extension considérable.

Un rapport d'inspection valide est un rapport de conformité basé sur le Règlement Général sur les Installations Electriques (RGIE). Seul un organisme de contrôle agréé par le SPF Economie peut procéder à l'inspection. Un document d’inspection coûte 150-200 euros en moyenne.

L’attestation du sol

Ceux qui vendent une habitation – et donc le terrain sur lequel cette dernière se trouve –, doivent demander une attestation du sol en Belgique. Cette demande est souvent effectuée par le notaire. Une telle attestation est requise pour la signature du compromis. Le compromis de vente est déterminant pour l'acte notarié. Le prix d'une attestation du sol peut varier considérablement et dépend, entre autres, de la taille de la parcelle et de l’éventuelle nécessité d'effectuer une étude du sol.

En Région de Bruxelles-Capitale, l'Institut Bruxellois pour la Gestion de l’Environnement (IBGE) délivre ces attestations. Auprès de l’IBGE, le prix de base d'une attestation du sol s’élève à 39 euros. Par ailleurs, sans étude du sol, des frais supplémentaires pouvant s’élever jusqu'à 500 euros sont possibles.

En Région wallonne, la Direction de la Protection des Sols (DPS) et la Direction de l'Assainissement des Sols (DAS) sont les autorités compétentes. Une attestation du sol pour une habitation en Wallonie vous coûte 320 euros au maximum.

L’extrait urbanistique

La commune dispose de nombreuses informations au sujet de l’habitation à acheter/vendre. Vous pouvez vous adresser au Service de l'Aménagement du Territoire pour obtenir un permis d'environnement ou d'urbanisme, entre autres. Un tel permis vous permet, par exemple, d’effectuer certaines activités de construction. La réglementation est différente selon la région. Dans la plupart des cas, le notaire demandera l'extrait. Le prix diffère d'une commune à l'autre.

Le registre cadastral et le plan cadastral

Le registre cadastral et le plan cadastral sont également repris dans la liste des documents et certificats officiels obligatoires lors de la vente d'une habitation. Le propriétaire (le vendeur donc) doit disposer de ces documents lorsqu'il vend son habitation. Le registre cadastral contient les coordonnées du propriétaire, les détails au sujet du bien immobilier, l'année de construction du bien et la superficie exacte. Toutes ces informations sous forme d'illustrations constituent le plan cadastral.

Le registre cadastral et le plan cadastral peuvent être obtenus auprès du SPF Finances. Vous pouvez les demander de manière digitale via MinFin. Via CadGIS, vous pouvez consulter gratuitement et imprimer le plan parcellaire cadastral de la Belgique. Pour les données du registre cadastral, le prix via MyMinFin varie de 0 euro à une dizaine d’euros. Le notaire et l'agent immobilier peuvent demander ces documents.

Les documents spécifiques pour un appartement

Ceux qui vendent un appartement, ont besoin de quelques documents spécifiques. En premier lieu, il s'agit des bilans annuels et comptes rendus de toutes les réunions avec les copropriétaires des 3 dernières années. Ces comptes rendus comprennent, entre autres, les tâches et activités du conseil de copropriété. L'exécution des tâches y est également mentionnée. En effet, un immeuble à appartements comprend des parties communes dont le vendeur d'un appartement est copropriétaire. Ensemble avec les autres copropriétaires de l'immeuble, il prend les décisions au sujet de ces parties communes. Ces décisions prises sont importantes pour les acheteurs. Ainsi, ils pourront découvrir si des frais considérables y sont liés.

En principe, le vendeur peut obtenir gratuitement les bilans annuels et comptes rendus des réunions susmentionnées via son syndic.

Le dossier d’intervention ultérieure

Lors de la vente d’une habitation, le dossier d'intervention ultérieure (DIU) est transféré du vendeur à l'acheteur. La remise de ce DIU est mentionnée dans l'acte confirmant le transfert de l'immeuble. Le DIU contient toutes sortes d’éléments pouvant être utiles pour la sécurité et la santé des personnes qui effectueront ultérieurement des travaux à l’immeuble (travaux d'entretien, de réparation, de rénovation ou de démolition).

Le dossier d'intervention ultérieure n'est obligatoire qu'en cas de vente d'une maison ou d'un appartement dont la construction n’a été entamée qu’après le 1^er mai 2001 ou pour laquelle/lequel des travaux ont été effectués depuis le 1^er mai 2001. Le DIU sera établi et complété par le propriétaire si ce dernier a effectué les travaux lui-même, ou par l'entrepreneur ou par le coordinateur de sécurité s'il y a plus d'un entrepreneur. Les frais seront payés par le propriétaire de l’habitation ou le maître d’ouvrage (le vendeur donc) lors de la vente de l’habitation. Faire établir un DIU vous coûte entre 500 et 1.000 euros.

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