Quel rendement pourrez-vous obtenir de votre bien immobilier?
Voulez-vous rentabiliser vos épargnes? Dans ce cas, vous devez tenter d’obtenir un rendement suffisant. En ce qui concerne les comptes à terme, le rendement est facile à calculer. En ce qui concerne les actions, en revanche, il est difficile à estimer correctement. Et en ce qui concerne l'immobilier? Ici, les apparences peuvent être trompeuses.
Vous pouvez facilement calculer le rendement de votre investissement immobilier. Prenez vos revenus locatifs annuels et divisez-les par le coût de votre investissement. Si vous avez acheté une habitation de 300.000 euros, tous frais compris (frais de notaire, droits d'enregistrement...), et si vous la mettez en location pour 900 euros par mois (soit 10.800 euros par an), vous obtiendrez le rendement brut de 10.800 / 300.000 (soit 3,6%).
Ce calcul n’est pas fautif. Les propriétaires de bureaux, d’immobilier de santé, de résidences étudiantes ou d'immobilier logistique cotés en bourse font le même calcul en achetant un bien. Dans ce cas, ils parlent du ‘rendement brut initial’.
Faites attention si vous devez encore acheter le bien concerné en vue de le mettre en location ultérieurement! S'il s'agit d'une nouvelle construction, vous devez tenir compte de la TVA (21%). S'il s'agit d'une habitation existante, des droits d'enregistrement s’élevant à 12% sont d'application en Flandre pour le bien que vous n'allez pas utiliser comme logement familial. En Région wallonne et en Région bruxelloise, il s’agit de 12,50%.
Moins élevé que vous ne le pensez
Toutefois, votre rendement réel sera nettement moins élevé que le rendement brut que nous venons de calculer. Il se peut que vous deviez également tenir compte de vos coûts de financement. Si vous avez contracté un prêt, vous devez également tenir compte des charges d'intérêt.
Vous serez également confronté(e) à quelques coûts supplémentaires (ceux liés à votre assurance incendie, par exemple). En Flandre, les propriétaires sont obligés de contracter une telle police depuis le 1er janvier 2019. Elle couvrira votre responsabilité civile en cas de dommages causés au mobilier du locataire suite à un vice dans l’habitation. En Wallonie et à Bruxelles, les loueurs n'ont pas cette obligation, mais ils ont quand même intérêt à contracter une telle assurance.
Tenez également compte de l'éventuelle inoccupation dans vos calculs. En effet, de nombreux locataires considèrent leur situation locative comme temporaire, en attendant d'acheter leur propre bien. Afin d’en tenir compte, vous pouvez ne prendre en considération que 11 mois de mise en location, par exemple.
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Les impôts
Vous devez également tenir compte des impôts. Un exemple: le précompte immobilier, mieux connu comme la ‘taxe foncière’. Vous devez payer un pourcentage sur le revenu cadastral. Le montant exact dépend de la commune dans laquelle se trouve le bien.
Vous devez également reprendre vos revenus locatifs dans votre déclaration d'impôt. S'il s'agit d'une mise en location à un particulier qui utilise le bien uniquement comme lieu de résidence, il vous suffit de déclarer le revenu cadastral. Ensuite, le fisc le majorera automatiquement de 40% et l'indexera. Le résultat de ce calcul sera additionné à vos autres revenus et imposé selon la tranche la plus élevée sous laquelle vos revenus globaux tomberont. Si vous louez le bien à une entreprise ou à une personne qui y exerce également des activités professionnelles, vous devez déclarer vos revenus locatifs réels. Ces derniers seront imposés sur vos revenus locatifs réels minorés d’une déduction de frais forfaitaire de 40%. Attention: le fisc a déjà annoncé qu'il effectuera des contrôles plus stricts dans ce contexte. Maintenant que de nombreuses personnes travaillent à domicile et déduisent fiscalement une partie de leurs revenus locatifs, vous tomberez dans cette dernière catégorie plus tôt que vous ne le pensez.
Vous devez également tenir compte des frais que les propriétaires doivent supporter. Un exemple: s’il y a une fuite de toiture, vous devrez la réparer.
L’évolution de la valeur immobilière
Finalement, vous devez tenir compte de l'évolution de la valeur de votre bien immobilier. Souvent, les propriétaires supposaient que ceci n'était pas nécessaire parce que la valeur de l’immobilier ne faisait qu’augmenter. Ceci n'est plus automatiquement le cas de nos jours, surtout pas si votre bien n'est pas très économe en énergie.
En outre, si vous envisagez de vendre votre bien endéans les 5 ans suivant son acquisition, vous devez également tenir compte d'une taxe sur la plus-value éventuelle. Elle s’élève à 16,5%. S'il y a plus de 5 ans entre ces 2 transactions, vous ne devez pas en tenir compte. Dans ce cas, les éventuelles plus-values seront exonérées d'impôt.
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