A la recherche d’un prêt hypothécaire? Voici ce que vous devez absolument savoir

30 août 2023

Voulez-vous contracter un prêt hypothécaire, mais vous demandez-vous quel montant vous pouvez emprunter auprès de la banque? Quels facteurs jouent un rôle dans ce contexte, quelle marge de sécurité devez-vous prévoir et quelles conditions devez-vous remplir? Ci-dessous, nous avons tout résumé pour vous.

Supposons que vous demandiez un prêt immobilier. Dans ce cas, votre banque souhaitera obtenir un aperçu complet de votre situation financière. Tout d’abord: quels sont vos revenus? Non seulement votre salaire net mensuel, mais également l’ensemble de vos revenus y compris votre pécule de vacances, votre prime de fin d'année et d’autres revenus (à l'exception des allocations familiales). La banque analysera également vos charges: à quel point votre situation socio-économique est-elle stable? Comment votre ménage est-il composé, avez-vous un emploi stable…? Vous devrez répondre à toutes les questions pertinentes posées par la banque à cet effet.

Ensuite, la banque examinera votre historique en matière de crédits. A cet effet, cette institution financière consultera non seulement ses propres fichiers, mais également la Centrale des crédits aux particuliers de la Banque Nationale de Belgique. Ainsi, la banque obtiendra un aperçu bien précis de tous vos prêts.

Afin de déterminer le montant que vous pourrez emprunter, la banque tiendra compte de la valeur de l’habitation que vous souhaitez acheter, du montant que vous pourrez payer de votre propre poche, du rapport entre le montant que vous souhaitez emprunter et la valeur de l’habitation ainsi que vos revenus. Ci-dessous, nous allons vous expliquer comment tout ceci se déroulera.

Quel montant maximal pouvez-vous emprunter?

Depuis quelques années, vous ne pouvez plus emprunter que 90% de la valeur de l’habitation que vous envisagez d’acheter. Vous devez donc disposer vous-même de 10% du prix d’achat et du montant des droits d'enregistrement. Toutefois, il y a plusieurs exceptions à cette règle générale.

Par exemple, pour les jeunes qui achètent une habitation pour la toute première fois. Pour 35% de ces prêts, la banque peut financer plus de 90% de la valeur et pour 5% de ces prêts, même plus de 100%. Voulez-vous acheter une résidence secondaire? Pour 20% de ces crédits, la banque peut fournir 90-100% du montant d'achat. Achetez-vous une habitation en vue de la mettre en location? Dans ce cas, votre apport propre doit s’élever à 20%, mais 10% suffit en ce qui concerne 10% des crédits accordés.

Quel montant avez-vous intérêt à emprunter?

Quel montant pourrez-vous gérer au niveau financier? A quel montant vos remboursements mensuels pourront-ils s’élever? En général, mieux vaut ne pas consacrer plus de 30% de vos revenus au remboursement de votre crédit immobilier. Ainsi, vous garderez suffisamment de réserves. A ceux qui louent et envisagent d'acheter un bien immobilier actuellement, Test Achats recommande ce qui suit: en ce qui concerne vos mensualités, ne dépassez pas 80% de votre loyer mensuel + le montant mensuel moyen que vous pouvez épargner actuellement.

Mais plus vos revenus sont élevés, plus la banque se montrera flexible en ce qui concerne le rapport entre le remboursement de votre dette et le pourcentage de vos revenus. Dans ce cas, l’impact de vos coûts fixes pour l'électricité, l'eau et les télécoms (par exemple) sera moins considérable.

Plus la durée sera courte, plus le taux sera favorable

Selon le Baromètre de l’immobilier de Notaire.be, une maison en Belgique coûte 320.937 euros en moyenne. Supposons que vous puissiez emprunter au maximum 90% de ce montant (soit 288.843,3 euros) et que vous remboursiez ce montant sur une durée de 20 ans au taux de 3,7%, actuellement le taux d'intérêt fixe moyen sur une durée de 20 ans. Dans ce cas, vous devrez rembourser 1.695,78 euros sur base mensuelle, ce qui correspondra au montant global de 406.987,52 euros (dont 118.153,22 euros d'intérêts).

Le taux d'intérêt fixe moyen sur 30 ans s’élève à 4,34%. Si vous empruntez à ce taux, vous devrez payer 1.421,90 euros sur base mensuelle, soit 511.885,54 euros au total (dont 223.051,24 euros d'intérêts).

Le coût global de votre crédit sera donc élevé si vous échelonnez vos remboursements sur une plus longue durée.

Comment votre banque se couvre-t-elle contre d’éventuels problèmes de paiement?

Si vous contractez un prêt hypothécaire, la banque peut prendre une hypothèque sur votre habitation. Mais vous pouvez également donner un mandat hypothécaire, selon lequel la banque aura le droit de prendre une hypothèque au cas où vous ne respecteriez pas vos obligations financières. Ou d’autres personnes peuvent promettre de rembourser votre prêt à votre place au cas où vous ne pourriez plus le faire. La valeur de votre bien immobilier ne suffit-elle pas en tant que garantie pour le prêt envisagé? Dans ce cas, la banque pourra demander une garantie supplémentaire.

La banque vous demandera également de contracter 2 assurances. L'assurance habitation (ou assurance incendie) vous permettra non seulement de réparer votre habitation suite à un sinistre, mais également de l'assurer envers la banque. En ce qui concerne l’assurance solde restant dû, la banque pourra récupérer partiellement ou entièrement le montant restant du prêt au cas où vous décéderiez avant d’avoir entièrement remboursé votre prêt hypothécaire. Attention: il se peut que la banque vous accorde le taux d’intérêt le plus favorable, mais que vos coûts globaux au bout de la durée soient plus élevés à cause d’une assurance habitation ou d’une assurance solde restant dû plus chère! Vous avez donc toujours intérêt à tenir compte de tous les aspects.

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