Acheter ou vendre une maison en viager: qu'est-ce que cela implique?

Vous pouvez également acquérir votre propre habitation via un achat en viager. Mais en quoi consiste-t-il exactement? Quels avantages/inconvénients y sont liés?

En ce qui concerne l’achat en viager, vous ne devez pas payer de montant d'achat unique. Souvent, un tel achat va de pair avec un acompte (un ‘bouquet’ en jargon technique) et un taux d’intérêt mensuel (indexé en général). En tant que débirentier, votre obligation de paiement expirera lorsque le crédirentier décédera ou que le délai fixé dans le contrat sera écoulé. Pour cette raison, dans la plupart des cas, les personnes âgées sont les parties vendeuses lors d’une vente en viager. 

La pleine propriété, l’usufruit et le bouquet

Plusieurs options sont liées à l'achat ou la vente en viager. En ce qui concerne la vente en pleine propriété, l'acquéreur peut s'installer immédiatement dans l’habitation. Toutefois, la vente en viager a souvent lieu en usufruit. Dans ce cas, le vendeur pourra continuer d’habiter dans sa maison jusqu'à son décès. En ce qui concerne la vente en viager, les parties peuvent opter pour une durée limitée ou illimitée. Dans le premier cas, il a été déterminé pendant combien de temps vous devrez payer des intérêts au vendeur. Dans le cas d'une durée illimitée, l'acheteur devra payer des intérêts mensuels au vendeur jusqu'au décès de ce dernier.

En contractant un achat ou une vente en viager, vous pouvez opter pour un accord avec ou sans bouquet. Un ‘bouquet’ est un acompte convenu. En général, le montant s’élève à 10-20% de la valeur de l’habitation. Une autre option liée à l’achat ou la vente en viager consiste à prévoir un taux d’intérêt indexé (ou non). Si l'on opte pour une indexation, le taux sera adapté à l'augmentation du coût de la vie.

Le montant de la rente viagère dépend de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur. Le facteur déterminant est donc l'espérance de vie moyenne du vendeur. Afin de la calculer, les notaires se basent sur des tables de mortalité.

Les avantages

L’achat ou la vente en viager présente des avantages pour l'acheteur et le vendeur. L’acheteur pourra rapidement devenir propriétaire de l’habitation au cas où le vendeur décèderait plus tôt que prévu. Il n'est pas obligé de contracter un prêt hypothécaire parce qu’il ne doit pas payer le montant en 1 seule fois. S'il est question d’un bouquet, il peut éventuellement contracter un autre prêt à cet effet.

Le grand avantage pour le vendeur: pendant qu'il continuera d’habiter dans la maison (dans le cas d’une vente en usufruit), il percevra des intérêts mensuels. Il disposera donc de revenus réguliers plus considérables. Si le taux est indexé et s'il y a une hausse générale des prix, le vendeur percevra un montant plus élevé. Si l’habitation a été vendue à un particulier, le vendeur ne devra pas payer d’impôts sur les intérêts.

Les inconvénients

Il y a aussi des inconvénients cependant. L'achat d'une habitation en viager pourra être coûteux au cas où le vendeur vivrait plus longtemps que prévu, sauf si les 2 parties ont repris dans le contrat une date limite pour le paiement des intérêts. L'acheteur n'aura pas droit à une réduction d'impôt. Parfois le bouquet est fort élevé, de sorte que vous deviez vous adresser à une institution financière pour obtenir un crédit. Les frais liés à l'achat d'une habitation en viager peuvent être plus élevés que ceux liés à une vente classique.

Après la vente en usufruit, le vendeur ne sera plus propriétaire de l’habitation. Lors de la rédaction du contrat, le vendeur doit tenir compte de la possibilité que l'acheteur ne paie plus les intérêts. Si le vendeur vit plus longtemps que la date finale convenue pour le paiement des intérêts, il n'aura plus droit à la rente viagère après cette date finale. Toutefois, il pourra continuer d’habiter dans la maison. 

La popularité

L’achat ou la vente d’habitations en viager n'est pas une nouvelle pratique. Selon le spécialiste de l'immobilier Trevi, elle est plus populaire à Bruxelles et en Wallonie qu'en Flandre, mais cette entreprise constate une évolution positive. Selon le site immobilier Immoweb, entre le 1^er janvier et le 30 septembre de cette année-ci, le nombre de biens ayant été proposés sur le marché via cette formule a augmenté de 8,1% par rapport à la même période de l'année dernière (1.448 unités en 2021 par rapport à 1.566 unités en 2022).

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