De quoi devez-vous tenir compte en faisant le don de votre habitation à vos enfants?

Envisagez-vous de faire le don de votre habitation à vos enfants? Si c'est le cas, de quoi devez-vous tenir compte?

Lorsque vous décéderez, votre patrimoine reviendra à vos héritiers. Il comprend également votre habitation ou votre part dans cette dernière.

Si vous êtes marié(e) et n'avez pas d'enfants, votre partenaire obtiendra la pleine propriété de l'habitation que vous possédez conjointement. Si cette habitation n'était que votre propriété (et non celle de votre partenaire), votre famille obtiendra la nue-propriété et l'usufruit reviendra à ce partenaire, ce qui signifie qu'il pourra continuer d’occuper l'habitation à vie ou la mettre en location et en percevoir les loyers.

Etiez-vous marié(e) et aviez-vous des enfants? Dans ce cas, vos enfants deviendront nus-propriétaires de votre propre habitation et de la moitié de l'habitation que vous possédiez ensemble. Votre partenaire survivant deviendra usufruitier.

Pour les couples cohabitant légalement, le droit successoral est plus restreint. Le partenaire survivant n'hérite que de l'usufruit de l'habitation familiale et de son contenu, et non pas de l'usufruit sur d'autres biens (immobiliers). Cet usufruit peut même être limité ou retiré par testament. En ce qui concerne les couples mariés, ceci n'est pas possible.

Les cohabitants de fait n'héritent pas l'un de l'autre sauf s'ils établissent un testament. Ils peuvent également déterminer via une clause d'accroissement que le partenaire survivant obtiendra la pleine propriété ou l'usufruit de la partie de l'habitation appartenant au partenaire décédé.

L’impôt successoral

En ce qui concerne l'héritage de l'habitation familiale, le conjoint survivant ne doit pas payer d'impôt successoral (ni en Flandre, ni en Wallonie, ni à Bruxelles). En Région flamande, ceci est également d'application pour les cohabitants légaux et pour ceux qui cohabitent de fait depuis au moins 3 ans. A Bruxelles et en Wallonie, cette exonération est d'application pour les couples mariés et les cohabitants légaux, mais elle ne l’est pas pour les cohabitants de fait. Ces derniers doivent donc payer l'impôt successoral.

Au cas où vous seriez le dernier parent à décéder, le bien immobilier sera transféré à la génération suivante. Dans ce cas, elle devra payer l'impôt successoral. Sur la première tranche de 50.000 euros de valeur, elle devra payer 3% d'impôt successoral, sur la tranche entre 50.000 et 250.000 euros, il s’agira de 9%. Entre 250.000 euros et 450.000 euros 18%. Et au-delà du montant de 450.000 euros, il s’agira de 27%. Le nouveau gouvernement flamand veut adapter ceci. Les taux resteront inchangés, mais les barèmes seront augmentés. 

La donation

Vous pouvez éviter l'impôt successoral en faisant le don de votre bien immobilier à vos enfants durant votre vie. Ceci vous permet également d'éviter d’éventuels litiges ultérieurs entre vos enfants. Vous devrez payer des droits de donation, mais ils seront moins élevés que les impôts successoraux.

Pour la donation d'un bien immobilier, vous devez toujours vous adresser au notaire.

A cet effet, vous pouvez faire le don de votre habitation en pleine propriété, mais vous pouvez également opter pour une donation avec réserve d'usufruit. Dans ce dernier cas, vous pourrez continuer d’occuper l'habitation gratuitement à vie ou la mettre en location et en percevoir les revenus locatifs. Au moment de votre décès, les bénéficiaires de la donation en deviendront pleins propriétaires.

Vous pourrez également choisir de ne pas conserver cet usufruit au bout d’un certain temps, par exemple parce que vous allez déménager vers un centre de soins résidentiels.

Les droits de donation

Dans le cas d'une donation de biens immobiliers - contrairement à une donation de biens mobiliers -, vous devez payer un taux progressif. Ceci signifie que l'impôt sera augmenté en fonction de la valeur du bien donné. Cet impôt s’élève à 3% sur la première tranche de 150.000 euros, à 9% sur la tranche entre 150.000 euros et 450.000 euros, et à 27% sur la tranche à partir de 450.000 euros.

D’ailleurs, vous n’êtes pas obligé(e) de faire la donation pour l'ensemble du bien immédiatement. Vous pouvez également faire une donation par tranches. Ainsi, vous pouvez faire le don d’une tranche d'une contrevaleur pouvant s’élever jusqu'à 150.000 euros au taux de 3%. Ensuite, vous devrez attendre au moins 3 ans de sorte que le compteur soit remis à 0. En effet, pour déterminer le taux des droits de donation, on tient toujours compte des donations effectuées lors des 3 dernières années.

Remarque importante: à cet effet, les donations sont prises en compte par personne. Dans le cas d'une habitation commune, chaque parent peut donc faire le don d’une partie au taux le plus bas.

En Flandre, il existe actuellement encore un taux réduit pour la donation de biens immobiliers selon laquelle le bénéficiaire s'engage à effectuer des travaux de rénovation énergétique endéans les 5 ans. Toutefois, ce régime s'éteindra à la fin de l'année 2024.

Vous pouvez également lier une charge à la donation. Un exemple: vos enfants doivent vous payer une certaine somme mensuelle pour compenser vos frais de subsistance.

Attention: dès que vous aurez fait une donation, vous ne pourrez plus revenir en arrière. On ne reprend pas ce que l’on a donné!

Veillez également à disposer de suffisamment de liquidités pour pouvoir payer les droits de donation. Vous pouvez également opter pour une alternative: vous vendez votre habitation et partagez le produit de cette vente entre vos enfants.